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房地产开发企业以房抵债的税务及会计处理探讨


  文/杨坤

  以房抵债在经济活动中并不罕见,特别是房地产开发企业,由于市场低迷、银根收紧、销售活动成效不明显,建筑安装工程结算时间紧,在工程欠款无法兑付的情况下,开发商以商品房抵顶有关债务,已是无奈选择。但是,不少企业对以房抵债的涉税问题认识不全面,在申报纳税时能拖就拖,能瞒就瞒,增加了企业的涉税风险。以房抵债属于债务重组行为,现行企业会计准则对非现金资产抵债等业务,引入了“公允价值”计量属性,改变了债务重组损益的确认方法。本文结合税法和企业会计准则的相关规定,通过案例分析房地产开发企业以房抵债的涉税问题及会计处理,为企业规范操作提供借鉴和参考。

  一、房地产开发企业以房抵债的税务处理

  以房抵债是以完工的房地产抵顶欠款、银行贷款等,债务人主要涉及营业税、土地增值税、所得税的税务处理,债权人主要涉及契税的税务处理,下面以房地产开发企业以房抵债的案例进行分析:青岛市鑫都房地产开发公司(简称鑫都公司)开发的楼盘销售业绩不佳,现金流量严重不足,拖欠盛泰建筑安装公司(简称盛泰公司)工程款2300万元,逾期三年尚未归还。2011年7月,双方经过协商,鑫都公司以新开发的一栋滞销商品房作价2200万元,抵偿盛泰公司债务,余款100万元不再偿还,商品房账面成本1500万元,市场价格2200万元,盛泰公司对该项应收账款已计提坏账准备23万元,鑫都公司和盛泰公司如何进行税务处理呢?

  (一)债务人营业税的处理

  根据《(国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函[1998]771号),单位或个人以房屋抵顶有关债务,无论是经过双方(或多方)协商决定的,还是由法院裁定的,其房屋所有权已经发生转移,且原房主也取得了经济利益(减少了债务),因此对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

  根据《营业税暂行条例》第五条规定,营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。鑫都公司以房抵债业务,应按照“销售不动产”税目缴纳营业税,由于交易双方属于非关联企业,在公平交易的情况下双方协议价格是2200万元,应以2200万元作为计税依据,缴纳营业税110万元(2200×5%),缴纳城市维护建设税7.7万元(2200×5%×7%),缴纳教育费附加3.3万元(2200×5%×3%)。

  上述案例中,假定鑫都公司将商品房作价2000万元,抵偿盛泰公司2300万元的债务,余款300万元不再偿还,营业税的计税依据是协议价格2000万元,还是市场价格2200万元呢?由于商品房存在活跃的交易市场,市场价格能够反映商品房的公允价值,鑫都公司与盛泰公司达成的债务重组协议,实质是以一套公允价值为2200万元的房产抵偿2300万元的欠款,鑫都公司的债务减少2300万元,盛泰公司获得价值2200万元的房产,债务重组的协议价格明显偏低,以2000万元的协议价作为计税依据,可以少交营业税、城建税及教育费附加11万元(2200×5.5%-2000×5.5%),规避营业税的意图比较明显,很难得到税务机关的认可,税务机关有权按照市场价格2200万元核定征收营业税。

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摘自:财会学习
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