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小产权房趋利避害之道


□ 黄顺江

  在不放松保障性住房建设的同时,让小产权房成为城市住房供应的一个渠道,有利于化解城市住房民生难题

  自2000年停止福利性分配住房以来,中国的房地产市场一路高歌猛进,十多年间城市住房由政府一项沉重的财政负担摇身变成一大经济支柱。随之而来的问题是房价一路飙升,而政府稳定房价的努力收效甚微。 住房本来是基本的生活用品,现在却成了难以企及的奢侈品。不管房屋质量如何,人人都在等着它升值。房地产市场的发展越来越背离广大民众的现实需要,而住房成为当前中国城市社会中一大民生难题。

  城市住房问题症结

  经过十多年的建设和积累,目前中国城市住房拥有量已经达到相当大的规模,人均住房建筑面积超过30平方米,住房状况得到了根本性的改善,紧缺时代已经过去。那么,为什么城市住房仍然是一大民生难题呢?直接原因主要是房价上涨过快过高,远远超出了广大民众的承受能力,致使许多人的住房需求难以得到满足。房价之所以快速上涨,主要是因为城市住房需求旺盛。

  住房结构不合理,也加重了住房紧缺程度。由于城市可供开发的土地越来越少,开发商倾向于优先针对高收入群体去建造住房,使得住房建设朝着大型、豪华、低密度方向发展。结果是适合普通老百姓的中低价位、中小户型的住房越来越少。社会各阶层之间的收入差距相当悬殊,房屋购买能力差别很大,因此住房占有严重不均。虽然目前总体上中国城市住房并不紧缺,还是有相当多的人没有住房,或买不起自己想要的房子。

  要想有效解决这一难题就必须多盖房子。尤其考虑到人多地少的国情,更需要多盖面向普通民众的住房。然而,现行的土地制度和房地产政策却很难做到这一点。中国的土地制度是公有制的基础,实行国家(全民)所有和集体所有两种形式。城市土地大多属于国有(由地方政府代行管理和支配),而农村土地主要是集体所有(原则上归村集体自行管理和支配)。同时,中国的房地产政策还规定,只有在城市国有土地上才能够建设商品房.而在农村集体土地上则不允许。要想在集体土地上建设商品房,必须先由政府将其征收为国有。也就是说,商品房建设用地只能由政府一家提供。通过控制土地供应量,政府实际上就控制住了房屋建设的规模,进而在很大程度上也试图控制住市场上的房价。

  显然,要想有效抑制房价,就必须大量供应住房建设用地。然而,由于国家严格保护耕地的政策,以及土地财政和自身利益的考虑,各地政府不可能敞开供地。尤其是在市区范围内,由于可开发(或再开发)的地块越来越少,商品房建设自然要走高端路线。再加上不断高涨的土地出让金及其他众多税费,必然造成房价高高在上。即使在郊区农村集体土地上(先由政府征收为国有后)建造的房子。由于征地成本和政府收取的土地出让金等不断上升,房价之高照样让老百姓买不起。

  所以,政府对土地一级市场的垄断,是导致城市房价(包括地价)只升不降且快速上扬的根本原因,也是当前住房问题的症结所在。要想使住房民生得到有效改善,就必须突破现行土地制度和房地产政策的局限,创新住房供应模式。在实践中,人民群众早已做了这方面的探索和尝试。其中比较成功的一种方式就是小产权房。因此,有必要重新认识小产权房的作用和价值。

  重新认识小产权房

  所谓小产权房,是指在农村集体土地上开发建设的准商品房。小产权房不是什么新鲜事物,已经出现近20个年头了。小产权房主要存在于快速城市化地区,尤其集中在大城市周边的郊区农村。小产权房产生的原因很复杂,最重要、最直接的原因是参与各方共同谋取高房价下郊区农村土地开发巨额收益的结果。这是农民及村集体为规避政府低价征地而寻求自身土地权益最大化的一种方式。所以,小产权房是不合法的农村商品房,与城市商品房有着本质的区别。

  但是必须认识到,小产权房是在中国快速城市化的背景下产生的,顺应了城市发展尤其是大城市郊区化的趋势,有着现实意义,实践中也发挥了一定的积极作用。小产权房的作用主要表现在以下几个方面:

  ——拓宽了城市住房供给渠道。小产权房最重要的意义在于,打破了政府对土地市场的垄断,使住房用地供应走向多渠道,从而显著扩大了住房建设规模,并丰富了品种类型。从某种意义上说,小产权房是真正的商品房,因为没有政府的干预,也未附加任何税费。正因如此,小产权房的价格是大多数老百姓所能够接受的。

  ——弥补了城市住房供应结构上的缺陷。虽然城市住房市场化改革已有十多年了,由于土地供应渠道单一,房地产市场是畸形发展的。

  这主要受到两个方面的制约。一是将房地产开发限定在城市国有土地上,而把周边的农村土地拒之门外,致使房地产市场呈孤立发展之势,缺乏一种建立在城乡资源互通基础上的动态平衡机制;二是将所有居民的住房需求都推向本身就存在着缺陷的住房市场(根本的一条就是不允许居民个人建房,也不准其到农村买房),自然会扭曲买卖双方的交易行为,致使交易向着卖方市场发展,房价呈刚性上升态势,缺乏回调机制。尤其在中国居民之间收入差距不断扩大的背景下,必然是房价越抬越高,直到把穷人挤出市场为止。中国的房地产市场的缺陷主要表现在缺少中低端(中低价位、中小户型)住房。小产权房正是利用了房地产市场的这一缺陷而立足的,也是其长期以来虽屡遭打压却能顽强生存下来并不断扩张的根本原因。

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