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比“谁绑架谁”更重要的


□ 匡贤明

  要说“绑架”,也只存在政府“绑架”房地产的可能,而绝无房地产“绑架”政府的可能。说房地产“绑架”政府,无非是为政府在某些方面的缺位和某些方面的越位寻找一个借口,找个替罪羊罢了。
  
  学者,中国(海南)改革发展研究院经济研究所所长。 生于改革元年;长于改革时代;吃改革饭;想改革事。
  要促进房地产行业良性发展,重要的是能客观独立分析房地产行业问题的根源,尤其是打破社会上一些传播甚广却似是而非的判断。比如其中的一个说法:房地产已经“绑架”了中国经济,“绑架”了政府。在这个说辞之下,房地产行业的一些从业者,从开发商到中介,似乎都有“挟天子以令诸侯”的能力;在房价、房租不断上涨的背景下,都成了历史的罪人。
  果然如此吗?值得怀疑。至少以下几个问题值得深思。
  首先,房地产没有能力“绑架”政府。
  绑架,逻辑上一定是资源优势方对资源劣势方的行为。一个没有枪的人,是不可能绑架持枪者的。在房地产行业,开发商与中介,相对消费者来说是强势一方;但相对政府来说,却未必。不少学者都同意,我国经济增长实质是政府主导下的增长。政府在多方面控制着土地、资金等重要要素的配置。
  作为国民经济的一个支柱行业,房地产发展岂能离开土地、资金等资源要素而做无米之炊?在政府主导模式下,房地产发展又岂能离开政府的政策支持?因此,相对强势的政府来说,房地产是一个弱势行业,和其他行业没有本质区别。要说“绑架”,也只存在政府“绑架”房地产的可能,而绝无房地产“绑架”政府的可能。说房地产“绑架”政府,无非是为政府在某些方面的缺位和某些方面的越位寻找一个借口,找个替罪羊罢了。
  其次,“恐怖平衡”是政府与房地产关系的典型刻画。
  说房地产“绑架”不了政府,并不是说房地产对政府没有影响力。事实上,房地产行业直接关系到各级地方政府的财政收入,土地出让、交易税费等,是支撑地方政府财力的重要基础。例如,2009年土地出让金达到1.59万亿。因此,无论是公开报道还是实地调研都可以发现,几乎没有哪个地方政府愿意承认自己辖区内房价过高,都认为自己的发展空间可以允许更高的房价。从这个角度看,社会认为房地产“绑架”了政府,倒不是完全没有道理。但逻辑上“被绑架者”以“绑架者”的角色出现,恰恰反映了政府与房地产关系呈现出“恐怖平衡”的特征:地方政府离不开房地产;房地产也离不开政府。房价在两者相互依赖中呈现螺旋上升的态势。
  而实际上,房地产正处在“民生导向”与“GDP导向”的十字路口。细究下去,各级政府把房地产作为发展的重点,根源仍然在于政府主导经济增长,一些地方政府仍然把做大经济总量作为实际的工作导向,怎么做大投资怎么来。因此,投资乘数大的房地产行业自然就成了各级政府做大GDP总量的法宝。发展房地产,成为做大经济总量的捷径。
  但房地产的本质,却不是作来做大经济总量的,它是用来满足社会住房需求的。无论是保障性需求还是改善需求,甚至包括投资性需求,都是社会合理合法的需求。政府的导向应该是考虑如何满足不同层次的需求。政府过于强调房地产在GDP增长中的作用,很容易带来两方面的问题。一是保障性住房供给不足,低收入者的不满日增。二是由于政府控制着土地资源,市场化的商品住房供给也将不足,房价不断攀升,中等收入者的不满也日增。
  因此,当前的房产地发展正处于十字路口。这不在于房地产如何发展,而在于政府戴什么眼镜来看这个行业。带上民生的眼镜有一种发展思路;戴上GDP的眼镜又有一种发展思路。何去何从,社会呼声已有反映。
  最后,必须警惕“损有房者以利无房者”的思路。城市化的快速推进,将让房地产在国民经济中发挥越来越重要的作用。如果未来5年的城市化率年均增长1个百分点,每年新增城市居民将达到1300万人左右。保障性住房短缺以及商品房价格不断上涨,无疑会对城市化带来负面影响。因此,适应城市化趋势,让“居者有其屋”,还得大力发展房地产。
  但是,从当前社会争论房地产的某些情绪和言论看,必须防止以损害有房者利益来保障无房者基本住房权利的思路。尽管在道义上难以接受,但有房者没有义务来保障无房者权利。这个义务天然属于各级政府。通过加大有房者持有成本来加大市场供给的做法,最终只会让这些成本转嫁到租房者或二手房购房者身上。房地产的发展,根本上还是要走“帕累托改进”的道路,有人受益而无人受损。而要走这条路,在政府自身改革没有实质性突破之前,只怕会荆棘重重。
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