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[张金鹗]给居住者的房产观念课


□ 黎静娜

  “有土真的斯有财吗?不景气可以投资房地产吗?高通胀或低利率时,租房子不如买房子?只注意‘区位’就可以了吗?买在捷运(地铁)线上是对的吗?”
  这是政治大学台湾房地产研究中心主任张金鹗教授在他的新书《张金鹗的房产七堂课》中开宗明义向读者提出的五个问题,直指台湾房地产市场中长久以来的迷思。张金鹗指出,台湾目前的房价是由很多投资客撑出来的,一般来说,市场上正常的投资比例约在10~20%,80%以上是以消费为主的,但目前却是50~70%为投资行为。房地产产业资讯的不透明造成目前市场的混乱,加上投资客炒作的影响下,台湾目前有近百万的空屋,空屋率达15%以上,而与世界上等级相同城市比较,其它城市的空屋率大约是3~5%。这种情况除了资源浪费以外,也扭曲了房地产的产业结构,对产业长远发展有严重危害。
  
  回归住房本质
  
  对大部分人来说,买房子是人生中最大的一笔消费,而有七至八成以上以居住使用为主要目的。但在业者和媒体的渲染下,房地产俨然已成为一种个人投资理财的工具。张金鹗说:“市面上关于房地产的书都一直强调投资、投资、投资,我觉得这只是针对20%的投资客写的,并没有面对80%的自住人的书。房子的本质是以居住使用为主,现在这种对待房产的态度有点本末倒置,这是我写这本书的原因之一,我希望这本书能给大家不同的思考,当房子以居住使用为目的时,选择房子的角度就不一样,观察房子的视野也不一样了。”
  张金鹗指出,以投资论投资,房地产虽是所谓的“实质财”、“硬资产”,看得到、摸得着、可入住,却称不上是理想的投资工具;若是短期投资,买进卖出的相关费用很高,除非恰好买在低点、卖在高点,否则赔钱或套牢的机会颇大;若是长期投资,投资报酬率并不突出,远低于绩优股与基金。目前大家觉得房地产“稳赚不赔”的迷思,大部分是由于媒体哄抬,里面还包含着业者的置入性行销,只对成功、特殊的案例进行报道,却鲜少报道套牢或惨赔的故事。
  “这五大房地产神话(编注:开篇的5个问题)都是以投资为出发的,这些说法并非完全不正确,但绝对有值得挑战的地方,我觉得回归住房的本质,大家不能把它们当作信仰。而从里面解放出来以后,接下来就是要建立自己的观念。购房是人生很重大的决定,是一种个人行为和自我经验、价值观的判断,别人的‘好房子’不代表是自己的好房子,市场的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活当中用不到捷运或使用率很低,为什么要选择在捷运线上呢?如果还没有小孩,选择明星学区就根本没有必要。不能听从媒体说‘在这个框框里买房子就好了’、‘在什么时机买房子就好了’、‘现在买就对了’而去做决定。购房必须建立起自己的‘心中之尺’,要以‘心中之尺’为出发点,不要受‘市场之尺’干扰了。如果这两个标准能产生交集是最好的,但‘心中之尺’要大于‘市场之尺’。” ......
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摘自:书香两岸
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