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不应忽视“夹心层”的住房需求


□ 顾云昌

  编者按:本期关于“住”的话题讨论至此,几位专家学者已经从设计美学、历史人文方面给了我们许多如何构建温馨居所的启示。但营造家园的前提是拥有一处安宁的栖息之所,今天城市房价的快速上涨,令许多人虽然面对日日都在拔地而起的广厦高楼却望尘莫及。国家的政策不断出台和调整,2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》将经济适用住房的供应对象调整为“城市低收入住房困难家庭”,从而使中低收入群体的住房需求面临尴尬处境。如何面对这一问题?我们邀约到中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生的文稿,以其解广大读者之惑。
  
  
  1.2007年9月,成都最后一个限价房登场
  2.成都限价房均价3800,市民排队登记火爆
  3.北京大部分买家关注限价房
  
  4.2007年4月,北京已经明确的10个限价房地块
  整个社会收入群体可以划分为五个层次:低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入。也可以分为七个层次,即除此外增加最高收入和最低收入两个层次。“夹心层”是一个相对的概念。一般可以认为,“夹心层”是没有资格享受社会保障房,又买不起商品房,被夹在中间的群体。据笔者所知,在世界各国,中等收入以上家庭住房大多可以通过市场租或买解决,而中低收入群体的住房却存在很多的困难,他们是夹心层的主体,最值得关注。
  
  在大城市,“夹心层”的住房问题变得更为迫切
  
  在我国,随着房价的快速上涨,以及经济适用房调整为面向低收入家庭的保障性住房,中低收入群体等“夹心层”面临的问题变得愈来愈突出,处境尴尬。
  首先,近几年来面向中低收入群体供应的经济适用房供应占住宅供应总量的比例是呈下降趋势的。根据我们调查,在经济适用房起步阶段的2000-2001年,许多城市经济适用房占住宅供应总量达20%以上,部分城市,如哈尔滨、长沙等市,其比例甚至达到了60%。2003年以后,经济适用房的供应比例明显下降,大致在5%左右,比如2006年全国经济适用房投资只占住宅总投资的5%,2007年1-11月占4.5%。经济适用房供应比例的缩小无形中扩大了“夹心层”的范围。
  另外,各地城市房价上涨幅度不同对不同阶层带来的影响不一。现在特大城市与中小城市的房价可能差别十倍,但工资哪有这么大的差别?由于近几年一些大城市房价上涨过快,由此导致大城市住房“夹心层”的比例要高于中小城市。因此,在大城市,“夹心层”的住房问题变得更为迫切。现在政府住房供应重点是通过廉租房、经济适用房解决低收入家庭住房困难问题,而“夹心层”,特别是其中的中低收入家庭住房问题,被暂时遗忘了。
  十七大提出“住有所居”,联合国提出“人人享有适当住房”。为了实现人类居住的这一共同目标,我国的住房制度安排,就不能忽视或轻视“夹心层”这一问题。令人高兴的是,中央和地方政府已经关注到这一问题,北京、广州等地开始通过推行限价房等措施来解决“夹心层”的住房困难,这是一个好的开端。
  
  限价房是对过去经济适用房的替代
  
  限价房是兴起不久的新事物,目前国务院并没有出台正式文件对此进行界定。有的称为“两限房”,有的称为“限价房”,说法不一。有的地方,比如上海前几年推出“配套商品房”和“中低价位商品房”,今年又推出经济适用房,面向中低收入群体。在我看来,限价房的一个重要特点在于其商品属性,即“政策性的商品房”。从某种程度上说,限价房是对过去几年推行的经济适用房的一种替代。
  因为,我们的经济适用房政策是发生了变化和调整的。1998年出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出 “中低收入家庭购买经济适用房”、“要调整住房投资结构,重点发展经济适用住房”、“使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应”。2003年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》调整变化为“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”,并要求“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”;2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》调整变化为“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”。由此,经济适用房供应对象发生了重要改变,这时已将中低收入排除在外。
  目前一些大城市推出的限价房,其功能与定位是为了实现与目前经济适用房供应结构的衔接,一定程度上填补商品房与经济适用房之间的供应“缝隙”,相当于对“具有一定保障性质的政策性的商品房”的一种替代。
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摘自:装饰 2008年第03期  
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