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基于市场法下城市批量二手房评估研究


□ 高 园 郭彦颖 杜西岗

高园1,郭彦颖2,杜西岗1

(1河北工程技术高等专科学校,河北沧州061001;

2沧州医学高等专科学校,河北沧州061001)

[摘要]本文运用市场法为技术思路,结合批量评估原理、构建评估模型,结合沧州批量二手房实例分析,阐述二手房评估的原理与操作过程,从而为城市批量二手房评估提供借鉴。

[关键词]市场法;批量;二手房;评估

[中图分类号]F123[文献标识码]A[文章编号]1005-6432(2013)28-0079-02

近几年,随着房地产业的高速发展,沧州二手住房交易逐年增加,其交易量占据房产市场一定份额。目前二手房评估主要以单宗为主;作为城市批量二手房评估尚处在起步、探索阶段。市场批量二手房评估需要在大量信息基础之上、保持数据的真实性,具有可行的技术方法进行评估。本文以市场法为技术思路对城市批量二手房进行评估。

1确定技术路线——构建模型

11批量估价分区

批量估价分区是将待批量估价地区,结合城市规划布局与功能,按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域,以反映不同区域房地产价格水平梯度差异。同一批量估价分区属于同一供求圈,可以减少众多房地产区域修正因素。最终的批量估价模型是建立在建成小区的基础上的。

12市场交易情况修正

由于选取的可比实例均为正常交易实例,所以一般不考虑交易情况修正。

13交易日期修正

在可比实例的成交日期至批量估价时点期间,房地产价格平稳,没有波动时,不进行交易日期调整,当房地产价格上涨或下跌时,根据房地产价格指数进行交易日起调整。

14区域因素调整

区域状况对房地产价格有影响的内容主要包括:繁华程度、交通便捷程度、环境景观等影响房地产的因素。因选取的可比实例与批量估价对象在相同、相近小区内,繁华程度、交通便捷程度等因素是一致的,因此这一因素可以不予考虑。

15个别因素修正

个别因素的调整内容较多,对住宅来说,主要包括:新旧程度、建筑规模、建筑结构、装修程度、楼层、景观、采光及朝向等。

通过上述分析,结合实际调查的情况,市场法批量估价模型:

房地产评估值=可比实例成交价格×交易日期修正系数×新旧程度调整系数×装修调整系数×楼层调整系数×户型调整系数×朝向调整系数×容积率调整系数:

P=P′×A×B×C×D×E×F×G(1)

P′——可比实例成交价格;

A——交易日期修正系数;

B——新旧程度调整系数;

C——装修调整系数;

D——楼层调整系数;

E——户型调整系数;

F——朝向调整系数;

......
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摘自:中国市场
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