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论停车位的权属


□ 徐海燕

  摘要:停车位具有何种物权属性,是否能够成为独立的物并为何种主体享有占有、使用、收益和处分的权利,至关重要。停车位问题的最主要的法理基础为建筑物区分所有权理论。确定停车位权属应遵循两条规则,一是以小区停车位是否享有土地使用权确定权属,二是以小区停车位的建筑面积是否计入公摊面积确定权属。根据此规则,停车位从理论上可以划分为四种类型。《物权法》第74条的关于停车位权属的规定存在一定的不足。
  关键词:停车位;土地使用权:物权法
  中图分类号:DF521 文献标识码:A 文章编号:0257-5833(2009)04-0099-09
  作者简介:徐海燕,对外经济贸易大学法学院教授(北京100029)
  
  随着我国城市家庭轿车的逐渐普及,停车难的问题在许多住宅小区接踵而至。根据我国建设部《城市居住区规划设计规范(2002版)》第8条第6项规定,居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库,并对车库(位)最低数量限额作了明确的规定。
  由于我国许多城市小区停车位的供不应求以及相关制度设计的滞后性,开发商、小区业主和物业服务公司之间的停车位权属之争在我国许多城市成为构建和谐社区的一个难点、热点问题。法学界对此也莫衷一是。为充分发挥法律定纷止争的功能,2007年《物权法》第一次以法律形式对停车位的归属和流转问题作出了原则规定。但由于该条规定原则性较强,可操作性尤其是可诉性较弱,停车位的产权归属依然存在许多悬而未决的争议问题。有鉴于此,本文将对停车位的权属性质作出辨析,并从法解释学角度对《物权法》第74条的内涵与外延予以探讨。值得说明的是,本文中述及的小区停车位特指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位,而不包括非商品房住宅小区内的停车位。
  
  一、建筑物区分所有权理论是停车位成为建筑物专有部分的法理基础
  
  建筑物区分所有权有广狭二义。狭义的区分所有权仅指专有权而言,即业主对建筑物内专有部分享有单独或单一的所有权。至于该单独所有权由一人所有或数人(如夫妻或家庭成员)共有,并不影响该单独所有权的性质。专有权是业主享有的核心权利。广义的建筑物区分所有权则指专有权、共有权、共用权、管理权(又称“治理权”、“成员权”)四位一体的权利。《物权法》第70条也从广义上界定了业主的建筑物区分所有权:“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”只不过这种立法表述没有囊括“共同使用权”而已。专有权的行使以各业主取得的专有部分的面积为边界,共有权、共用权、管理权的行使原则上也以各业主专有部分的面积比例为计算依据,但全体业主协议或规约另有约定的除外。
  建筑物区分所有权理论使得多数业主可以对一栋建筑物予以区隔、进而分别对专有部分享有排他性所有权、对共有部分享有共有权、对共用部分享有共用权。这一理论不仅有效化解了人口不断增加和土地面积不可再生间的尖锐矛盾,而且大幅提高了土地的使用效率。这一理论虽未突破传统物权法中“物权须以独立之物为标的”和“一物一权”的原则,但的确丰富与发展了物的概念,进而使得建筑物上凡在构造及使用方面具备独立性的部分皆可成为区分所有权的客体,并强化“一物”概念的观念性和拟制性特征。 ......
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摘自:社会科学
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