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房地产税制度改革势在必行


□ 倪红日

  对房地产税制实施改革是必然的,不可能不改革;只是如果条件具备的话,改革容易一些,推进得怏一些;条件不具备,创造条件也要改,只是改得难一些、慢一些

  最近几年,房地产市场的泡沫成为政府宏观调控密切关注的问题。当政府运用财政、货币政策对房地产市场和价格实施调控时,明显感到房地产税收制度成了政策工具的“短板”。

  现行土地使用税和房产税的计税依据与房地产市场价格是脱离的,并且对个人住宅的保有阶段还没有征税,所以,它难以发挥这类税收应有的抑制房地产投机、引导房地产资源优化配置的作用。

  无论从完善税制体系和地方财政收入体系,还是从政府调控房地产市场、调节贫富差距的需要来看,改革和完善中国的房地产税收制度,其必要性和紧迫性已经不容置疑。

  准确理解房地产税收制度改革

  2003年,中共十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制的决定》第一次提出,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”从这一决定公布之时起,房地产税制改革大幕便已拉开。

  由于对于物业税涵义理解混乱,社会上产生了一些误解和误导性舆论。经过深入讨论和研究,目前已将此项改革集中和明晰为对现行房地产相关税种的改革,并简称为房地产税改革。

  需要特别说明的是物业税与房地产税的关系。如果笼统地讲,物业税就是房地产税。但是,舆论已经将物业税扩展为房地产这个行业所涉及的各种税收和收费(甚至包括土地出让金),所以,客观上物业税就与房地产税有了区别。

  房地产税是指对房地产保有环节征收的一种财产税,我们现在实施的房地产税制度改革,就是针对现行的房地产税制度,即目前实行的两个税种——城镇土地使用税和房产税加以合并和税制要素的调整,改革之后,这两个税种可能合并成一个税种——房地产税。

  至于物业税关乎“费改税”等其他问题,房地产税制度改革暂不涉及,等到房地产税制度改革和规范之后,再逐步实施归并和完善,所以,到那时“物业税”的说法可能不再适用。

  改革的目标、主要内容与难点

  新的房地产税将把土地和房产分别设置的两个税种统一为一个税种,土地和房产作为统一的课税对象。

  其主要内容包括:改革计税依据,根据社会主义市。场经济体制的要求,将现行房地产税制实行的房产按照原值扣除一定比例作为计税依据、房产使用土地按照面积作为计税依据,改革为按照房地产市场价值作为计税依据。为此,需要解决房地产税的评税技术和确定评估机构以及征税机关。计税依据的改变使得税率也必须调整。征税的范围由经营性房地产扩展到居民住宅房地产。

  房地产税制改革的难点主要集中在两个方面:

  第一难点是房地产计税依据的评估工作,包括评估的技术性工作;评税机构的设置以及评税工作的组织机制问题。第二个难点是如何对居民住宅房地产征税,包括纳税人的确定、计税依据和纳税额的确定、免征额的标准。经过调研发现,这两个难点有密切的关联。

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摘自:中国改革
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