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房地产市场何处去


□ 郑振源

  使房价回归到与居民收入水平相适应的合理水平,惟有降低土地和税费成本一途;降低地价要靠开放竞争、城乡统一的土地市场

  特约作者郑振源

  2000年以来中国人均GDP超过1000美元,社会消费结构升级,由吃穿转向住行;城镇化加速发展,近十年来,城镇人口平均每年增加2100万人,再加上居住条件改善、农民工市民化的需求,住房需求无疑是最大的内需,住房建设无疑是最大的民生工程,以住房为消费终端的产业群的发展无疑是扩内需、稳增长的重要动力。

  但是,如今的房地产市场却不是这个样子。

  经过十年兴旺发展,2011年全国存量房的房价收入比达到7.19倍,京沪深等一线城市更接近20倍,远超国际3倍一5倍的合理水平,广大城镇居民(包括非户籍居民)买不起房。近两年的调控,抑制了房价的疯涨,却也一度造成销售量下降、市场疲软,商品房开发投资增速和新开工面积下降,产业萎缩,并冲击关联行业,拖累经济增长,而房价却没有回归到与居民收入水平相适应的合理水平,广大居民仍然买不起房,没有起到扩内需、保民生的作用。

  中国需要一个有活力的、健康发展的房地产市场,源源不断地为不同收入水平居民提供不同档次的商品房、租赁房,满足他们的住房需求,以实现扩内需、惠民生、稳增长的目标。

  房价回归合理,惟有降低土地和税费成本

  房价高涨的原因,政府认为是投资、投机性住房需求炒起来的,因而采取了限贷、限购的调控措施。实施两年,固然抑制了投资、投机房的需求,同时造成房价下行的市场预期,购房者持币观望,成交量下降,市场萎缩。房子卖不掉,就阻断了房地产商的资金链;一些房地产商退出市场,一些有实力的降价,以价换量;甫一降价,有支付能力的住房刚需就入市购房,使市场转旺;市场一旺,房价又涨;政府一再声言调控不放松,有的地方甚至加上限价、限利润的措施,使房价不能涨得太多。但是,房价也不能压得太低,低到把开发商的利润全压掉,开发商就要退出市场:低于开发成本,开发商就要赔本破产,银行坏账就要增加。所以,现在的调控措施只能在开发商利润幅度内,来回博弈,不可能使房价回归到与居民收入水平相适应的合理水平,也就是说,不能形成有活力的房地产市场。

  房价是由土地成本、税费成本、建安成本(含前期工程费用、绿化和基础设施费用、管理销售费用等)和开发商利润四部分组成。开发商利润必需保持在社会平均利润率之上,否则就没人愿意进入房地产市场。建安成本,在目前工资在涨、建材工料也要涨的情况下,没有多大降价的空间。所以,要使房价回归到与居民收入水平相适应的合理水平,惟有降低土地和税费成本一途。

  土地计划配置制度是地价、房价高涨的根本原因

  先说土地成本。2000年到2010年,70个大中城市商品住宅价格上涨86%,而住宅用地地价涨了163.5%(资料来源:国家统计局,引自REICO工作室,2011)。地价上涨是房价上涨的主要原因。

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摘自:中国改革
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