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何为房产和房地产


□ 陆 一

  从《蜗居》的放映,以及离奇的房价飞涨,引发了对房地产行业的全国性关注。笔者从二○○五年就开始关注我国房地产业,但最近两年对房地产感觉说无可说了。
  在沉默之余仔细观察近来房地产市场的长短飞沫,觉得我们根本没有弄清楚这个行业的问题到底在哪里,甚至我们连一些基本概念都不明白。如果我们的判断和政策建立在这种风车一般的前提之上,就大成问题了。
  房地产由两个不太相同的部分组成(至少在我国):房产和地产。房产,就是以房子形式构成的财产,在我国,它是具有完整和永久财产所有权的物品(或称为商品);地产,土地形式的财产。在我国,它是残缺和有期限限制权利的物品(或商品)。说它权利残缺,是因为在我国房产所依附的土地只有使用权、没有所有权,而且这个使用权也是有期限的。
  我国的房地产,就是由分摊到每套住宅中的土地的部分权利和住宅本身的完整权利所构成的生产、流通、收益的行业。
  在这个特殊结构构成的行业(或产品)中,利益链条由有偿出让使用权的政府土地配套、房地产开发商的房子的建造、产品购买者的消费和流通,以及为此提供金融支撑的银行所构成。
  很简单,土地使用权出让成本、房子建造成本、银行的资金提供成本,以及其他中介的运转成本……还应该加上政府在这整个过程中所征收的税费——这一切构成了房价总和。这几个环节也构成了我国房地产行业的利益链条。
  所有讨论和掌管房地产市场的人都在谈房价。
  二○○九年五月至七月短短两个月内,北京、重庆、杭州、广州等重点城市相继刷新历史纪录的单价和总价“地王”已达到十三块。“国字号”房企“一掷千金”,所涉土地款合计已超过二百六十五亿元。
  六月全国六十个重点城市共成交土地七百一十三宗,同比增加73%,成交土地面积两千六百八十六万平方米,同比增加117%。其中总价“地王”八次被刷新,单价“地王”六次被刷新。
  六月全国六十个城市住宅用地成交楼面地价环比上涨51%。其中,上海住宅用地平均溢价水平为119%,成交的五宗地块,溢价水平全部超过100%。六月,北京共成交十八宗住宅用地,其中溢价超过50%的地块十宗,溢价超过100%的地块六宗,住宅用地成交地块平均溢价水平为78%,创下二○○八年六月以来的最高峰。
  于是,北京在国庆以后进入两百万元单套房价的历史阶段,而上海随即告别平均单价低于每平方米两万元的时期。
  国土部的统计显示,二○○七年全国土地出让收入近一万三千亿元,其中招、拍、挂出让土地收入超过九千亿元。即便是二○○八年受房地产市场低迷影响,全国土地出让收入缩水,但仍然维持在九千六百亿元的高水平上。据业内专家测算,除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,土地出让的净收益一般在40%以上。这也意味着,近两年地方政府获得的土地出让净收益,每年应在四千亿元以上。
  国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方政府,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。出售土地,除了使得各级政府获得了投入到义务教育、公共医疗、社会治安等关系国计民生的重大领域所需的资金外,也造成在土地审批与出售过程中出现大量的设租、寻租现象和行贿、受贿案件。
  因此近几年有了一个特有名词:“土地财政。”
  但是延续了近十年的地方政府独享土地出让收入、中央政府不断增加房地产有关税费的利益格局,在最近这两年出现了改变,随着土地出让收入从预算外向财政预算内管理转变,中央政府开始参与土地收入的分配。
  问题其实不在于房价中各种成本构成的要素比例,以及中央和地方政府之间的分配方式,需要弄清楚的是,政府(特别是地方政府)预支七十年的土地价值套现后取得的收益,它的所属性质、它的权利归属、它的使用方式、它的相关信息披露透明度、它的操作程序等等,这一切才是问题的关键。
  现在最为可怕的是,从一九九八年开始的住宅商品化和房地产市场化过程,在短短的十年多时间里,透支了中国五十至七十年的房地产收益,而没有想到要遗泽子孙后代。
  现在十岁到二十五岁的孩子要取得居住的房子,只有上代两家四人(甚至是祖辈加入)全力资助才有可能,在这其中只看到家庭的“转移支付”、而找不到政府的“转移支付”,也许这才是《蜗居》想要表达而未表达的社会前景。
  所有的专家都对房价如果下跌30%而将给中国金融系统产生的冲击忧心不已,特别是美国次贷危机以后,政府决策者更因此始终面对着银行房贷可能出现的高额违约风险而踌躇难断。
  但正如上述,所谓“房贷”其实是“房地产抵押贷款”的简称,它是指贷款用于房地产或以房地产做担保的贷款。中国银行业监督管理委员会对房地产贷款的定义是:“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”银行对房地产信贷主要通过三个阶段实现,即地产开发、房地产开发和房地产销售。由此可见,笼统所称的“房贷”其实应该更准确地分别为“房地产开发抵押贷款”和“购房抵押贷款”。
  因此,不能不加分别地谈论房贷违约风险,那也只能说是极其不专业和不严肃的行为。二○○九年十二月十六日
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摘自:读书 2010年第02期  
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