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何为房产和房地产


□ 陆 一

  从《蜗居》的放映,以及离奇的房价飞涨,引发了对房地产行业的全国性关注。笔者从二○○五年就开始关注我国房地产业,但最近两年对房地产感觉说无可说了。
  在沉默之余仔细观察近来房地产市场的长短飞沫,觉得我们根本没有弄清楚这个行业的问题到底在哪里,甚至我们连一些基本概念都不明白。如果我们的判断和政策建立在这种风车一般的前提之上,就大成问题了。
  房地产由两个不太相同的部分组成(至少在我国):房产和地产。房产,就是以房子形式构成的财产,在我国,它是具有完整和永久财产所有权的物品(或称为商品);地产,土地形式的财产。在我国,它是残缺和有期限限制权利的物品(或商品)。说它权利残缺,是因为在我国房产所依附的土地只有使用权、没有所有权,而且这个使用权也是有期限的。
  我国的房地产,就是由分摊到每套住宅中的土地的部分权利和住宅本身的完整权利所构成的生产、流通、收益的行业。
  在这个特殊结构构成的行业(或产品)中,利益链条由有偿出让使用权的政府土地配套、房地产开发商的房子的建造、产品购买者的消费和流通,以及为此提供金融支撑的银行所构成。
  很简单,土地使用权出让成本、房子建造成本、银行的资金提供成本,以及其他中介的运转成本……还应该加上政府在这整个过程中所征收的税费——这一切构成了房价总和。这几个环节也构成了我国房地产行业的利益链条。
  所有讨论和掌管房地产市场的人都在谈房价。
  二○○九年五月至七月短短两个月内,北京、重庆、杭州、广州等重点城市相继刷新历史纪录的单价和总价“地王”已达到十三块。“国字号”房企“一掷千金”,所涉土地款合计已超过二百六十五亿元。
  六月全国六十个重点城市共成交土地七百一十三宗,同比增加73%,成交土地面积两千六百八十六万平方米,同比增加117%。其中总价“地王”八次被刷新,单价“地王”六次被刷新。
  六月全国六十个城市住宅用地成交楼面地价环比上涨51%。其中,上海住宅用地平均溢价水平为119%,成交的五宗地块,溢价水平全部超过100%。六月,北京共成交十八宗住宅用地,其中溢价超过50%的地块十宗,溢价超过100%的地块六宗,住宅用地成交地块平均溢价水平为78%,创下二○○八年六月以来的最高峰。
  于是,北京在国庆以后进入两百万元单套房价的历史阶段,而上海随即告别平均单价低于每平方米两万元的时期。
  国土部的统计显示,二○○七年全国土地出让收入近一万三千亿元,其中招、拍、挂出让土地收入超过九千亿元。即便是二○○八年受房地产市场低迷影响,全国土地出让收入缩水,但仍然维持在九千六百亿元的高水平上。据业内专家测算,除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,土地出让的净收益一般在40%以上。这也意味着,近两年地方政府获得的土地出让净收益,每年应在四千亿元以上。 ......
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摘自:读书
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