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无证二手房交易是颗“雷”


□ 孙 欣

  二手房交易中没有产权证的房屋交易比例大大提高。国家法律不保护,中介不操作,律师又给出了不同的答案。如何趟过这个“雷”,买到心仪的房子呢?
  
  搜索“紫金长安”二手房信息,页面瞬间显示出206条信息。这个曾经创造“还没开盘就已经销售完毕”神话的楼盘,在大部分业主还没有拿到房产证的时候,二手房信息已经漫天飞了。面对记者“没有房产证的房子是否可以便宜点”的询问,中介公司销售小姐冷淡地回答:“这跟房价没有关系,有没有房产证不影响交易。”
  正如这名小姐所言,在很多炒得火热的楼盘的二手房信息里,记者一再遇到没有房产证就销售的情况。购买房产证还没有下来的二手房,已经随着投资客们最经常使用的手段,成为二手房交易较为常见的现象。
  
  没成功的交易
  
  孙女士就遇上这么一套极具诱惑力的二手房。
  今年9月,孙女士一家看上一处位于北京郊区的楼盘,但正在销售的房子最快也要2008年年底入住。一次,孙女士在网上再次浏览这个楼盘的消息时,发现一条二手房消息,是今年10月就可以收房的那一期,房价和面积都符合要求。孙女士高兴地给对方打去电话。对方是位女士,自称姓徐,是自己的房子因为要移民不需要了。
  徐女士很直爽地告诉孙女士,因为快收房子了,已经不可以改底单了;房子还在贷款,银行不同意转按揭;他们因为需要钱也不打算用买方给的首付先偿还银行的贷款;房产证据开发商说起码要入住半年后才可以拿到。这就意味着,如果交易成功,孙女士需要支付首付款和代替卖方偿还贷款,而要过户则必须等半年拿到房产证后。徐女士说完后特别强调:“这就是靠双方的信任。”她说自己近期刚卖了一套同样房产证没下来的房子,就是双方签个合同,再去做个公证。不知道为什么,徐女士一再强调不希望有中介参与。
  直觉告诉孙女士,这是一个对买家充满风险的交易。可是确实便宜呀,比从开发商手里买2008年才能入住的还便宜,虽然卖家自己给的价钱比她购买时多了10多万元,可房价一天一个价,肯定比以后买要合算。
  考虑良久,孙女士拨通了一名做律师的同学的电话,向他请教“有没有规避风险的办法”。同学听后立刻告诉她,没有房产证的房屋国家法律是禁止交易的,不过现实中确实越来越多。风险肯定有,比如买家以后可能会因为房价涨了而反悔,或者一房两卖。最可怕的也是一房两卖,在没有房产证的情况下,无法控制这种情况的发生,如果像房主所言就要移民了,她又卖给了其他人,那房子拍卖后房钱归谁?卖主找不到了,房子也没了,怎么办?孙女士的同学说,为了尽量降低买主的风险,他建议在签订购买合同的同时再签订一份租赁协议。租赁时间尽量定得长一些。因为根据法律规定,租户有优先购买权。
  孙女士很快给徐女士打了第二个电话,刚说了咨询过律师,徐女士就抢先说:“是再签个租赁协议吧。这样对我也好,能保证在过户前房屋不会被损害。”可同时,她又提出,希望在入住前就把首付拿出来。房子还没见呢,就把一大部分钱给人家了,能行吗?孙女士心里犯嘀咕了。她忍不住又咨询了另一位律师,不料这位律师的建议与同学的完全不同。这位律师说,购买房屋签租赁协议干什么?风马牛不相及!公证也没有法律效力,还是让卖方找担保比较合适。 ......
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