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无证二手房交易是颗“雷”


□ 孙 欣

  二手房交易中没有产权证的房屋交易比例大大提高。国家法律不保护,中介不操作,律师又给出了不同的答案。如何趟过这个“雷”,买到心仪的房子呢?
  
  搜索“紫金长安”二手房信息,页面瞬间显示出206条信息。这个曾经创造“还没开盘就已经销售完毕”神话的楼盘,在大部分业主还没有拿到房产证的时候,二手房信息已经漫天飞了。面对记者“没有房产证的房子是否可以便宜点”的询问,中介公司销售小姐冷淡地回答:“这跟房价没有关系,有没有房产证不影响交易。”
  正如这名小姐所言,在很多炒得火热的楼盘的二手房信息里,记者一再遇到没有房产证就销售的情况。购买房产证还没有下来的二手房,已经随着投资客们最经常使用的手段,成为二手房交易较为常见的现象。
  
  没成功的交易
  
  孙女士就遇上这么一套极具诱惑力的二手房。
  今年9月,孙女士一家看上一处位于北京郊区的楼盘,但正在销售的房子最快也要2008年年底入住。一次,孙女士在网上再次浏览这个楼盘的消息时,发现一条二手房消息,是今年10月就可以收房的那一期,房价和面积都符合要求。孙女士高兴地给对方打去电话。对方是位女士,自称姓徐,是自己的房子因为要移民不需要了。
  徐女士很直爽地告诉孙女士,因为快收房子了,已经不可以改底单了;房子还在贷款,银行不同意转按揭;他们因为需要钱也不打算用买方给的首付先偿还银行的贷款;房产证据开发商说起码要入住半年后才可以拿到。这就意味着,如果交易成功,孙女士需要支付首付款和代替卖方偿还贷款,而要过户则必须等半年拿到房产证后。徐女士说完后特别强调:“这就是靠双方的信任。”她说自己近期刚卖了一套同样房产证没下来的房子,就是双方签个合同,再去做个公证。不知道为什么,徐女士一再强调不希望有中介参与。
  直觉告诉孙女士,这是一个对买家充满风险的交易。可是确实便宜呀,比从开发商手里买2008年才能入住的还便宜,虽然卖家自己给的价钱比她购买时多了10多万元,可房价一天一个价,肯定比以后买要合算。
  考虑良久,孙女士拨通了一名做律师的同学的电话,向他请教“有没有规避风险的办法”。同学听后立刻告诉她,没有房产证的房屋国家法律是禁止交易的,不过现实中确实越来越多。风险肯定有,比如买家以后可能会因为房价涨了而反悔,或者一房两卖。最可怕的也是一房两卖,在没有房产证的情况下,无法控制这种情况的发生,如果像房主所言就要移民了,她又卖给了其他人,那房子拍卖后房钱归谁?卖主找不到了,房子也没了,怎么办?孙女士的同学说,为了尽量降低买主的风险,他建议在签订购买合同的同时再签订一份租赁协议。租赁时间尽量定得长一些。因为根据法律规定,租户有优先购买权。
  孙女士很快给徐女士打了第二个电话,刚说了咨询过律师,徐女士就抢先说:“是再签个租赁协议吧。这样对我也好,能保证在过户前房屋不会被损害。”可同时,她又提出,希望在入住前就把首付拿出来。房子还没见呢,就把一大部分钱给人家了,能行吗?孙女士心里犯嘀咕了。她忍不住又咨询了另一位律师,不料这位律师的建议与同学的完全不同。这位律师说,购买房屋签租赁协议干什么?风马牛不相及!公证也没有法律效力,还是让卖方找担保比较合适。
  这下,孙女士没主意了。
  为了慎重,孙女士到网上发了个帖子,询问这种房子如何交易。很快,就有几个热心的网友给了不同的答案。一位自称是邢律师的网友说:“可以让房主给你办理一个售房委托公证,同时也需要房主提供其他房产或资信较好的人做担保。”还有一网友说:“做个委托公证,让业主委托你以后去办理拿房产证、还贷款、出售等一切手续,变相等于房就是你的了。这种单在中介买卖里很常见。”他还对有的律师发表的不要购买的建议表示异议,“律师不是做房产的,他们不知道,这样基本就可以了,也有固定版本”。
  为什么大家给的建议都不一样呢?孙女士越想越害怕,毕竟是上百万元的大事,她们一家商量后还是放弃了。
  
  纠纷已经出现
  
  就在孙女士为如何降低风险四处咨询时,在北京法院网上刊登了这样一个信息:
  日前,海淀法院受理了一起买卖合同纠纷案,原告邢女士以被告齐先生拒绝办理房屋转让手续为由诉至法院,要求被告立即办理诉争房屋所有权转让登记。
  邢女士诉称,2004年9月初,原、被告达成口头协议,约定原告购买被告所有的位于本市海淀区万泉庄巴沟村南星标家园的房屋。2004年9月5日,原、被告双方签订了一份“收据”,该“收据”除写明今收到房款定金两万元、购买房屋的位置、面积及房款的首付款及相关费用260000元外,双方还约定“本月8日付房款五万元整,余款在本月25日前一次性付清,如买方在25日前有变化,达不成买卖协议,定金不予退还”。该文件签订后,原告分别于2004年9月8日及2004年9月22日向被告支付购房款5万元和18.3万元,此外还向被告支付其他费用1万元。此后,被告向原告交付了包括银行还款手续在内的全部购房文件。原告自接受房屋后,一直按月向银行支付月供,至今已支付15万余元。从收房至今原告一直要求被告给原告办理房屋转让登记手续,但被告一直以种种借口推诿。现其诉至法院,请求法院判令被告立即办理诉争房屋所有权转让登记。
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