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诊治中国地产痼疾香港大学教授


□ 许成钢

限制土地供给,不仅是高房价的首要成因,还是垄断、寻租、腐败的温床。土地供给限制不破,高房价会更高,最终会导致内需萎缩,可持续发展受阻

许成钢

 

“泡沫”之辨

  自从2002年以来,大量非常强有力的、人为的、有意识的限制土地供给的政策,造成了多数城市土地的严重供不应求。2004年后,这个趋势更甚。这是导致中国房价畸高的基本原因。

  任何市场上,价格高低一定是由供给和需求双方共同达成的平衡来决定的。房地产市场的价格也一定是由土地和建房的供给,以及人们购买住房的需求共同决定的。房价特别高,必然是因为供不应求。房地产市场的需求有两方面:居住的需求与投资的需求。今天中国房地产市场供方的核心是土地供给。如果土地长期供给不足,而居住与投资的长期需求稳定,则可以维持长期的均衡高价,而不是泡沫。

  任何一个有大量投资的市场上,必然包括长远投资和投机性投资。市场投资中包括投机性投资,这是市场经济的一部分;市场均衡在一定程度上是靠投机活动推动形成的。但是,如果投机性特别高,需求会在短期内被推到不能长期维持的高度,这就是所谓泡沫。然而,资产高价本身并不总是等同于泡沫。当投资量很大的时候,其中经常有很多投机,价格会因此上下波动。价格向上过于偏离基本面被认为是泡沫,尤其是当市场转而向下摆动时。不过,即便存在泡沫,市场会波动,但只要波动不把经济搞垮,长期的价格趋势一定是由经济基本面决定的。因此,如果不认清经济的基本面和市场的长期趋势,讨论泡沫是讨论不清的。

  为了认清中国房地产市场的基本面,必须讨论以下两个基本问题:第一,关于中国城市房地产的居住和投资的长期需求会不会持续增长,是不是稳定,是不是长期(例如20年后)还会上升;第二,关于中国城市房地产供给是否会持续增长,土地供给及建筑业的长期发展趋势,等等。

  中国房地产市场的基本面,最重要的是城市房地产的长期需求及城市房地产土地的长期供给。房地产的长期需求是决定性的因素,它又取决于整个经济的发展。以日本为例。日本经济从20世纪80年代末起持续下滑,但直到90年代初都几乎没有人真正认识到,日本的问题不仅仅是房地产市场,不仅仅是股票市场,也不仅仅是金融问题,而是经济基本面的问题。

  房地产、股票等资产的高价反映的是投资者对基本面未来价值的估计。一旦基本面出现问题,就不能支撑资产的高价,因此是不可能持续的泡沫,泡沫破灭就回不来了。各国的房地产市场和金融市场曾有过多次波动,但多数不是泡沫破裂,滑下去以后不久会返回来的。比如1991年伦敦房地产“泡沫”破灭探底,但很快恢复了,而且成倍升高。2008年金融危机后有所下降,现在已基本返回到危机前的状态。原因在于,伦敦经济的基本面没有像日本那样垮掉。伦敦仍是最主要的国际金融中心之一,全球仍然有大量的富人对伦敦市中心的房地产有大量的需求。但伦敦市中心的土地供给早在几十年前就已经是零。这就是导致伦敦高房价的市场需求与供给的基本面。只要基本面在那里,只要伦敦仍然是个美好的城市,仍然是世界上最主要的国际金融中心,房价就不会掉下去回不来。即便多数英国人买不起伦敦市中心的房产,伦敦的高房价仍然不等于泡沫。只有破坏伦敦的魅力,或消灭市场经济,才可能把这个国际大都市市中心的房价长期大幅度降下来。同样的道理也适用于纽约、香港,以及房价正在上升的北京、上海等。

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摘自:中国改革
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