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探寻万科成功的奥秘


□ 冯 仑


在全国3万多家房地产公司的竞争中,一眼望去,败多胜少,军阵不整。这中间惟有万科例外,不仅保持长期稳定增长,而且单一公司产量已经位居世界前列。
万科之所以先进,首先是有一套非常正确的价值观。大家知道,万科很早就解决了产权问题,也很早股份化,又很早上市,它的创业者和管理团队始终以职业经理的道德操守严格要求自己,敬业爱岗,全心全意地回报股东。所以,万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化。
我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的,更不是最好的商业模式。大陆有房地产主要是改革开放以来的事情,而最先形成房地产市场的又是深圳。香港房地产通过对大陆的直接投资不仅促进了大陆的城市建设,同时也将其开发模式引入大陆。大陆房地产受香港影响至深,现在几乎所有的房地产公司的商业模式都可以看成是“香港模式”,即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花。与此同时,公司房地产业务实行多元化,涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产品。应当说这种模式对于单一项目或者只有一个项目的项目公司来说往往容易成功,但对多项目或综合房地产公司就很难说了。大陆老牌房地产公司几乎都采用香港模式,至今大多泥足深陷。从另一个方面看,大量香港公司特别是所谓五大家(长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界)这10年以香港模式和香港经验在内地大展拳脚,结果也是败多胜少,苦不堪言。这表明,香港模式在大陆并非是所向披靡的制胜法宝。
反观美国这一大陆经济体,土地随着城市化进程不断被开发出来,与香港这种城市经济体比起来,几乎可以说,在美国,土地是无限供应,只要修路、架轨(轻轨)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来,吸引大批人群去工作和居住。另一方面,房地产公司又充分竞争,谈不上什么垄断,因此地价、楼价都由供求关系决定,公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融,房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式,在细分市场上取胜,靠长期经营获利。中国地域辽阔,未来房地产领域的竞争条件和市场化走向更像美国,而不是香港。因此,未雨绸缪,尽早将注意力转到美国模式,即走一条极度专业化的道路,是在中国大展宏图的制胜之道。万科的成功其实就是美国模式的成功。万科目前将专业化不仅理解为将主业集中到房地产,更在实践中将所有产品简化为城乡结合部面向新兴的成片居住社区。如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样,已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐已经成为世界第一,今日中国的万科单靠卖一种小白领的住宅也成为产量位居世界前列的公司。
万科近10年来却始终只讲两个字:“减法。”这就是战略,高度专业化,创造核心竞争力,推动大规模生产,全面提升产品质量与服务。正是这种清晰的公司战略,使万科在做“减法”的同时完成了公司稳步增长的乘法。 ......
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