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争议保障房


  时间:2011年3月16日

  地点:财新《中国改革》会议室

  主持人:付涛

  参与人:林家彬、黄小虎、秦虹、范小冲、雷鸣

  十一届全国人大四次会议闭幕后,国务院总理温家宝在3月14日上午的记者见面会上指出,为抑制高房价,中央除了对地方政府实行问责制、改善房地产宏观调控,还有一个重要措施就是“加快保障性住房建设”,从供求上解决问题。

  “十二五”期间,中国将建设3600万套保障房。其中,2011年建设1000万套,2012年建1000万套。为此,中央财政今年将向地方补助1030亿元, “用地必须单列,做到应保尽保”。除了棚户区改造项目, “主要用于公租房和廉租住房”。

  同时,温家宝还特别强调,保障性住房的设计和建设,必须有高标准、高要求,要确保质量、安全和环保。同时,现在就要“着手制定规则,完善保障房的管理和退出机制”,建立一套从建设、管理到退出的完整机制。

  五年内建设3600万套保障房,如何解决保障房的土地供应、资金来源问题?大规模的保障房建设,对房地产市场会造成何种影响?同时,如何解决其建设、管理、退出等体制、机制问题?3月16日,财新《中国改革》特邀林家彬、黄小虎、秦虹、范小冲、雷鸣等专家和业内人士,就保障房问题展开了全面、深入的讨论。

  ——编者

  保障房建设钱从何来?

  付涛(财新传媒地产新闻部主任):

  今年保障房建设的硬指标是1000万套。这么大规模的建设,必然需要巨额资金。此前,住建部预计可能需要1.3万亿至1.4万亿元,但中央财政只承担1030亿元。如此一来,资金缺口会不会很大?

  林家彬(国务院发展研究中心社会发展部巡视员、研究员):

  目前,中央的保障房政策大框架已比较明确,有定量目标。这对缓解城市低收入人群住房紧张问题,会起到比较大的作用。但是,建设1000万套保障房,中央财政拿了1030亿元,可能远远不够。

  即便按一套保障房40平方米,每平方米1000多元钱来算,中央财政的投入平摊到每一套,每套只有一万元,顶多占建设资金的四分之一,绝大多数投入还是要地方政府来投。中央政府把这个责任压到地方政府头上,完不成的话就要问责。

  但是,对地方政府来说,要拿出这么多钱,估计会有一定的困难。同时,从激励机制上看,目前的政策设计,基本上只是中央政府靠强制的、行政性的手段来逼,地方政府事实上缺乏建设和投资的积极性。

  住房保障是中央政府和地方政府共同的责任。从中央与地方的财政关系看,中央政府拿全部收入的60%以上,但是在支出责任方面,地方政府占了70%左右,主要还是靠中央财政的转移支付。从国际经验来看,中央和地方政府在住房保障的投入比例上,大体看要一半对一半才行。从中期看,如果中央财政不能承担更大的责任,没有较大力度的投入,完成保障性住房目标,我担心会有困难。

  黄小虎(中国土地学会副理事长):

  中央政府大力推动保障房建设,关注民生问题,应给予高度评价。就住房市场而言,由过去单靠市场转入依靠市场和保障两轨,这个转变来之不易,中央和地方政府为此承受了较大压力。

  保障房建设的资金,现在的办法是中央财政下大力气拿钱,要求地方政府来配合。地方政府拿什么来配合?现在政策上要求,土地出让收入的10%要用于保障房建设。为筹集更多建设资金,最后可能还会落到“土地财政”上,继续去扩张城市土地,征收农民的土地,导致更多的拆迁,负担最后会转嫁到农民身上。

  另一个来源就是开发商来参与。不排除一部分开发商会参与,但大多数开发商参与的可能性不大。毕竟,如果没有政策优惠,他不大可能参与这个事。而他要参与,钱是他出的,将来这个房屋租赁的时候产权是谁的?这些问题,今后能不能找到解决办法?我觉得有疑问。

  还有一种就是单位自建,按统一的政策,由单位来自建。我觉得,对一些实力比较强的企业,这倒是有可能的,毕竟企业也要稳定员工队伍,而且很多已经在搞了。但相应的土地政策应该是什么?这里还有许多问题需要研究。

  最主要的问题,就是中央把这个事情压给地方政府,地方财政真做这个事,最后还要落在土地上。我因此对重庆模式比较担忧。重庆政府下了很大力量,几年间要推出4000万平方米,最后算账需要筹集750亿元。这个资金量相当大。为了筹资,就搞了若干个政府融资平台,这些所谓融资平台,最后还是要落到土地上。这对耕地的保护、对建设用地规模的控制会是一个什么结果,现在还看得不大清楚。

  秦虹(住房和城乡建设部政策研究中心副主任):

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