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辨析“宅基地换房”


□ 刘守英国务院发展研究中心农村部研究员

  宅基地是一种财产权。应尽快推进改革,赋予农民完整的、可交易的宅基地物权

  口刘守英国务院发展研究中心农村部研究员

  “宅基地换房!”如果这是媒体上刊载的广告,相信一定能吸引成千卜_万人的眼球。大城市中无数被房子折磨得寝食难安的年轻人,一定会向老家有宅基地的农民投来羡慕的目光;而那些关心民生问题和公共政策的“有识之士”,也会觉得城镇化终于有了出路一果真如此,数亿农民进城后的居住问题不就有解了吗?!

  但是,稍作冷静分析,人们就会问,有那么好的事吗?农民老家那块宅基地值多少钱,城里一套商品房值多少钱?两者之间怎么置换?但是,就是这样看似离奇的事,目前已成为一些地方政府推进城市化的政策工具。近期,中央政府已专门出台规范性文件,叫停各地户籍改革中“宅基地换房”的做法,不得把“交出宅基地”作为农民进城落户的前提。

  卜一篇文章(本刊卜.期)质疑了“土地换社保”后,我想转而讨论另一个公众高度关注、更具争议性的问题——“宅基地换房”。一些地方在实践中,“土地换社保”往往是与“宅基地换房”一起,作为配套政策推出。为分析方便,我们只能分开讨论。

  “宅基地换房”风生水起

  据笔者调查, “宅基地换房”的做法,最早可追溯至2005年的天津市华明镇。2008年前后,浙江省嘉兴市也做了大范围自发试点。此后,各地纷纷前往两地“取经”,北京、广东、江苏、安徽、湖南、河南、河北、云南等地也逐步效仿。其实,各地的做法与浙江嘉兴、天津华明镇大同小异,重点分析浙江嘉兴和天津华明案例,即可窥一斑而见全豹。

  浙江嘉兴的“宅基地换房”被概括为“两分两换”,其官方表达是: “把宅基地与承包地分开,搬迁与土地流转分开;以承包地换股、换租、换保障;以宅基地换钱、换房、换地方。”

  农民的宅基地要置换城镇房产,要经历如下关键步骤:

  首先,农户向所属村民委员会提出申请,承诺自愿永久性放弃宅基地等;其次,经村民会议同意后,由具有房地产评估资质的评估机构,评估已申请放弃宅基地农户的住宅、非住宅房屋和附属物等价值;第三步,该评估价被确认后,农户开始选房、签约,并签订置换协议;第四步,村民委员会统一向镇政府申报,接受审核,在报经区级政府批准后,收回宅基地使用权,注销其集体土地使用证,农户在规定期限内腾空旧房并交出钥匙;第五步,置换房由政府成立的投资公司统一规划建设,向农户提供。新房交付时,拆迁农民所得的补偿和奖励与所置换的城镇住房价值一并结算,多退少补。

  这其中,有两点值得注意:一是农户所置换的城镇住房,有城镇房屋产权证,由区房屋行政主管部门统一核实发放,可以买卖。二是置换城镇住房的标准为,每人可置换40平方米,在此基础上,每户可再加60平方米。超过五人以上的家庭,不得突破260平方米,户内四代同堂且人口超过6人的,不得突破300平方米。置换房建筑面积未拿足的,可置换产业用房或货币补偿。

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摘自:中国改革
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