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年青人如何来化解过高购房负担


□ 易宪容

据报道新浪网房产频道最新一项调查显示,有91.1%的人购房用了按揭。这群按揭族中,有31.75%的人,月供占到了其收入的50%以上。如果是贷款买房,月供占月收入的20%-50%为54.1%,月供占月收入的50%以上为31.8%,月供占月收入的20%以下为14.1%。
从这样的一组数据来说,近几年来,国内房地产市场的繁荣完全是建立在银行推出的住房按揭贷款产品与居民的住房按揭贷款基础上,如果没有住房按揭贷款,国内房地产市场要在短期内繁荣起来是不可能的。比如,91%以上的民众购房是用了按揭贷款。
近年来,一直有年青的朋友问我,当时的房价高不高,他们要不要买房,什么时候买房。我往往会告诉他们,用以下三条标准来测算你所在地的房价高不高,并以这种测算来决定个人是否进入房地产市场。一是房价收入比。即你购买一套房子时,你的房子付出的总价格(其中包括装修费)与你们家庭总可支配收入(即税后收入)比。联合国1993年对世界107个国家进行了全面的研究得出的标准是3-6倍。即如果你购的房子总价为100万,家庭每年的可支配收入在16万以上,那么这种房价才是在你的支付能力内,否则就高了。这个比越高,证明房价就越贵。
二是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(在计算个人按揭贷款时,要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28-35%,超过35%就高了。即家庭每月收入10000元,住房按揭贷款每月不得超过3500元。超过这个数就是房价高了,个人负担就会过重。这种生活负担过重不仅挤压个人其他消费,而且也会降低家庭的生活质量。
三是家庭负债余额(即家庭的各种负债,如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这个比不得超过50%。上述三条标准,每一个人都可以根据自己的情况来测算的。每一个购买住房自住的民众,只要根据自己的情况与当地房价一测算,就能够知道你所在的地方房价是高是低。这样,个人就能够就房价的高低来决定是否进人房地产市场,或是购买房子住还是租房住了。
从上面的调查来看,我们不少进入房地产市场的民众在购买房子决策时,可能很多人没有进行这种测算。特别当听到房地产开发商一诱导,不少人就蜂拥而入了,从而导致大约有一半以上用按揭贷款购房自住的民众月供比超过了一般的标准(28-35%)。
我们的年青朋友为什么会轻易或蜂拥而人房地产市场?有上面所指出的没有很好分析测算之原因,当然更为重要的是房价过高的原因。当房价过高时,民众无论如何计算都无法摆脱这种月供负担过重。
那么,过高的房价又是怎样造成的?其中的原因很多。在这里我仅谈一方面。比如目前市场上房地产开发商会说房价过高是由市场供求关系决定的。从表面上看,这种说法与实际的市场情况相差不远。因为,每一个购买房子的民众都不会说自己让他人被迫购房或不购房。许多人进入房地产市场时(炒房者除外),由于在信息不完全、不对称、不科学、不规范的情况下,预期房价一直会涨,预期购买房子一定能够保值增值。在这种情况下,个人的购房预期就容易与房地产开发商、炒房者一起推高了房价。如果大家都理性些,市场的价格由少数几个人炒作或由房地产开发商来操纵是不容易的。 ......
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