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浙江省人大法制委员会关于《修改〈浙江省城市房屋拆迁管理条例〉的决定(草案)》的审议报告



  省人大常委会:
  收到省人民政府提请省人大常委会审议的《关于修改<浙江省城市房屋拆迁管理条例>的决定(草案)》(以下简称修改决定草案)议案后,法制委员会即将修改决定草案印发省有关部门和11个设区的市人大常委会征求意见。10月中旬,常委会卢文舸副主任带领法制委员会同志赴衢州、金华等地进行调研,分别听取当地政府及有关部门、省人大代表、拆迁人和被拆迁人代表以及评估机构等各方面意见。法制委员会还就修改决定草案中几个难点问题召开专题座谈会,分别听取拆迁主管部门、房地产评估机构意见。11月15日,法制委员会召开会议,对修改决定草案进行了审议,现将审议情况报告如下:
  法制委员会认为,《浙江省城市房屋拆迁管理条例》(以下简称条例)自2001年实施以来,对于保护拆迁当事人的合法权益,规范拆迁行为,保障旧城改造的顺利进行发挥了重要作用。但随着城市建设的深入发展,城市房屋拆迁工作中出现了不少新情况和新问题,条例有些规定已不能适应实际需要,修改是必要的,建议常委会本次会议对省政府提请的修改决定草案予以审议。同时,对修改决定草案提出以下几方面修改建议。
  一、关于拆迁人主体问题。国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人是指领取拆迁许可证的单位,并对领取拆迁许可证的条件作了相应规定。修改决定草案第二条规定:“房地产开发、商贸旅游街区建设等商业性开发建设需要实施房屋拆迁的,由建设项目业主提出拆迁许可申请;城市公共交通、绿化、电力、燃气等基础设施建设以及其他公共性建设项目需要实施房屋拆迁的,按照政府投资项目代理建设方式,由项目建设单位提出拆迁许可申请。”法制委员会研究后认为,城市房屋拆迁的实质,是国家因实施城市规划需要而对被拆迁人拥有的国有土地使用权的提前收回。无论被拆迁地块用于商业项目开发还是公共性建设,都应当由政府土地储备中心等类似性质的单位或者机构作为拆迁人,在完成所有拆迁工作后,再由政府将净地依法有偿出让或者无偿划拨。因此,城市房屋拆迁人主体不应是建设项目业主或者项目建设单位,而是政府授权的土地储备中心等类似性质的单位或者机构。过去实践中由建设项目业主或者项目建设单位充当拆迁人有一定历史原因,这种做法可能带来土地使用权设定上的冲突,也使得开发商直接与被拆迁人发生利益对抗。随着民主法制建设的完善和依法行政要求的增强,这种做法的缺陷日渐突出。建议对此问题作进一步研究、修改。
  二、关于拆迁房屋评估价格。现行条例规定被拆迁房屋的货币补偿金额以政府确定的基准价为基本依据,结合其他因素评估确定。由于多种原因,各地根据基准价确定的货币补偿金额普遍偏低,脱离市场实际。修改决定草案第十三条规定取消基准价制度,被拆迁房屋的货币补偿金额由房地产评估机构以房地产市场价格评估确定。调研中,不少评估机构提出,取消基准价制度后,评估机构主要采取市场比较法评估。由于不同的评估机构、评估师对交易个案的采样有不同的做法和标准,交易个案价格形成受各种非正常因素的影响很大,现行房产交易价格信息公布机制不完善,信息真实性不强、全面性不足,导致市场比较法所依据的基础不实。因此,评估机构难以作出科学、准确的评估。法制委员会认为,取消基准价制度后,评估机构评估关系重大。为规范和统一评估机构评估行为,保证评估的客观性和科学性,有必要对评估机构的选择确定规则、交易个案的采样方法和修正原则、异议解决机制等问题作进一步的修改完善。 ......
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