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走出不动产登记制度的认识误区


□ 程啸清华大学法学院副教授

  2013年3月15日,十二届全国人大—次会议审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》将“加强基础性制度建设”作为转变国务院机构职能,加快形成权界清晰、分工合理、权责致、运转高效、法治保障的国务院机构职能体系的重要举措,而《物权法》实施数年来未曾落实的“不动产统一登记制度”属于基础性制度建设任务之一,列入其中。

  同年3月26日国务院办公厅发布的“关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知”明确要求:由中央编办负责,在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合。由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责,在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。

  不动产统一登记制度的消息公布后,备受关注。新闻媒体、社会大众对该消息有两种解读。

  一是将之解读为,政府在为今后征收各种房地产税做准备,以便更好地实施房地产市场调控。于是,房地产业界的一些业内人士断言,不动产统一登记后,房价势必下跌。

  另一种解读为,不动产统一登记制度乃是政府出于反腐的考虑,是应对近一段时间接连暴露出的“房爷”“房叔”“房姐”“房妹”事件而采取的措施。一些报纸上还刊登了诸如官员因不动产统一登记制度而抛售房产的各类消息。甚至有些骗子利用这样的消息还成功地实施了诈骗活动。

  一时间,不动产统一登记制度就与“征税”和“反腐”这两个关键词牢牢地粘在一起了,似乎不动产统一登记制度的功能就是征税和反腐。然而,倘若人们对究竟什么是不动产登记制度有了真正的了解,在知道了中国法律对不动产登记制度的规定后就会发现,虽然不动产登记制度可以用来征税,在一些时候也可以用来发现某些腐败活动,但是,这项制度真正的、主要的功能却与征税、反腐无关。

  何谓不动产登记制度

  所谓不动产登记,是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权,将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。不动产登记制度产生的原因在于不动产无法移动这一特殊属性。简言之,与衣服、手表、珠宝、电器等动产所不同的是,不动产无法通过占有显示其权利归属和权利内容。人们不能因为张三住在某一栋房屋内或有该房屋的钥匙,就认为他是这个房屋的所有权人。因为他很可能是房屋的租客,或仅仅是替主人临时看守房屋的人。故此,国家才设立了登记机构,由登记机构制作登记簿,从而将不动产上的自然状况(如坐落、面积、层数、结构等)和权利状况(所有权、用益物权、担保物权)记载于登记簿上。以登记簿作为不动产物权归属和内容的根据(《物权法》第十六条第一款)。只有在国家设立的不动产登记机构制作并管理的不动产登记簿上,记载了张三是房屋的所有权人后,人们才可以确认张三是这所房屋的所有权人,即便张三并不占有该房屋,也是如此。

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摘自:中国改革
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