互联网 qkzz.net
全刊杂志网:首页 > 未分类 > 文章正文
刊社推荐

走出不动产登记制度的认识误区


□ 程啸清华大学法学院副教授

  2013年3月15日,十二届全国人大—次会议审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》将“加强基础性制度建设”作为转变国务院机构职能,加快形成权界清晰、分工合理、权责致、运转高效、法治保障的国务院机构职能体系的重要举措,而《物权法》实施数年来未曾落实的“不动产统一登记制度”属于基础性制度建设任务之一,列入其中。

  同年3月26日国务院办公厅发布的“关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知”明确要求:由中央编办负责,在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合。由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责,在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。

  不动产统一登记制度的消息公布后,备受关注。新闻媒体、社会大众对该消息有两种解读。

  一是将之解读为,政府在为今后征收各种房地产税做准备,以便更好地实施房地产市场调控。于是,房地产业界的一些业内人士断言,不动产统一登记后,房价势必下跌。

  另一种解读为,不动产统一登记制度乃是政府出于反腐的考虑,是应对近一段时间接连暴露出的“房爷”“房叔”“房姐”“房妹”事件而采取的措施。一些报纸上还刊登了诸如官员因不动产统一登记制度而抛售房产的各类消息。甚至有些骗子利用这样的消息还成功地实施了诈骗活动。

  一时间,不动产统一登记制度就与“征税”和“反腐”这两个关键词牢牢地粘在一起了,似乎不动产统一登记制度的功能就是征税和反腐。然而,倘若人们对究竟什么是不动产登记制度有了真正的了解,在知道了中国法律对不动产登记制度的规定后就会发现,虽然不动产登记制度可以用来征税,在一些时候也可以用来发现某些腐败活动,但是,这项制度真正的、主要的功能却与征税、反腐无关。

  何谓不动产登记制度

  所谓不动产登记,是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权,将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。不动产登记制度产生的原因在于不动产无法移动这一特殊属性。简言之,与衣服、手表、珠宝、电器等动产所不同的是,不动产无法通过占有显示其权利归属和权利内容。人们不能因为张三住在某一栋房屋内或有该房屋的钥匙,就认为他是这个房屋的所有权人。因为他很可能是房屋的租客,或仅仅是替主人临时看守房屋的人。故此,国家才设立了登记机构,由登记机构制作登记簿,从而将不动产上的自然状况(如坐落、面积、层数、结构等)和权利状况(所有权、用益物权、担保物权)记载于登记簿上。以登记簿作为不动产物权归属和内容的根据(《物权法》第十六条第一款)。只有在国家设立的不动产登记机构制作并管理的不动产登记簿上,记载了张三是房屋的所有权人后,人们才可以确认张三是这所房屋的所有权人,即便张三并不占有该房屋,也是如此。

  在中国,除了记载于登记簿外,登记机构还给不动产物权人颁发权属证书,因此作为房主张三还有房屋所有权证。如果张三需要钱用,想将房屋卖给李四,李四也想购买这栋房屋。那么,仅仅拿到房门钥匙、房产证甚至装修后搬进去住,都不足以使李四在法律上真正拥有该房屋的所有权。中国《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这就是说,李四必须与张三一起到不动产登记机构办理完毕房屋所有权转移登记,由登记机构把登记簿上记载的房屋所有人从张三改为李四后,才真正在法律上成为了该房屋的所有权人。同理,如果张三并不想出售房屋,而是想向A银行贷款,A银行需要张三以房屋抵押担保。那么,张三只是将房产证交给A银行,也无法使A银行成为该房屋的抵押权人。因为依据《物权法》的规定,双方依然必须先到登记机构对房屋抵押权设立登记,然后,A银行才享有针对A银行的抵押权。如果到期张三不履偿还借款,A银行有权请求法院将房屋拍卖、变卖并优先受偿。

  总之,不动产登记制度是与“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”这一重要民事活动息息相关、密不可分的基本制度。没有不动产交易,就不需要有不动产登记制度。因为交易的前提是产权清晰明确,交易的过程安全高效,交易的后果稳定可靠,而这都与不动产等制度密不可分。因此,不动产登记制度的基本功能既非征税,也不是反腐。

  它主要有三项基本功能:其一,明确不动产权利的归属和内容,维护不动产权利人的合法权益;其二,降低交易成本,提高不动产交易效率;其三,保护善意第三人,维护不动产交易安全。其实,2013年3月10日时任国务院党组成员兼国务院秘书长马凯向十二届全国人大一次会议作的《关于国务院机构改革和职能转变方案的说明》已经提到了上述不动产登记制度的基本功能,该说明指出,建立不动产统一登记制度是为了“更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权。”

分享:
 

了解更多资讯,请关注“木兰百花园”
更多关于“走出不动产登记制度的认识误区”的相关文章
    分享:
     
    精彩图文
    关键字
    支持中国杂志产业发展,请购买、订阅纸质杂志,欢迎杂志社提供过刊、样刊及电子版。
    关于我们 | 网站声明 | 刊社管理 | 网站地图 | 联系方式 | 中图分类法 | RSS 2.0订阅 | EMS快递查询
    全刊杂志赏析网 2016