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中国普通住宅装修房定位思考


□ 董大旻

  | 内容摘要 | 本文运用质量管理理论和经济学原理,合理界定普通装修房,指出普通装修房才是合格的基本建筑工程产品。政府引导市场生产普通住宅装修房的过程,也是确立科学装饰观,提高国民素质,构建和谐社会的有益过程。
  [关键词] 普通住宅/装修房/硬装饰
  
  进入21世纪以来,上海房地产市场出现了普通住宅毛坯房与装修房之争。普遍认为,高级住宅及别墅应当采用全装修、精装修,而普通住宅则应当以毛坯房的形式提供。这其中有房地产商逐利的因素,也有普通居民迫切追求自我审美的因素,同时也是家庭装饰市场在高速成长阶段的一种现象。这种情况是否正确,值得商榷。
  
  一、制约普通住宅装修房产生的现实条件和观念误区
  
  1. 根据利润最大化准则,在博弈顾客不喜欢某种装修风格所造成的装修风险和所获取利润之间的关系时,房地产开发商更愿意从豪华装修中获取高额利润。因此,诸多房地产开发商倾向于为数量少、单笔利润大且允许个性化装修的高档客户提供服务。
  2. 质量成本理论告诉我们,毛坯房属于半成品,它的售价仅体现建筑物的成本;而装修房是成品,它更多地融入了企业的品牌和文化,体现的是购买者的价值。据此,房地产开发商在逐利的初始阶段,也必定会首先拓展高附加值的豪华住宅和别墅市场,从而忽略了普通住宅装修房市场。
  3. 边际成本理论同时指出,普通住宅毛坯房的后期装修,尽管单位利润相对较小,但市场潜力巨大。但规模生产和个性化产品之间的矛盾使房地产商裹足不前。
  4. 普通购房者希望装饰符合自我审美需求,因此拒绝开发商强加的装修房,忽视了其中的经济性内涵。
  
  二、正确引导普通住宅装修房的关键
  
  为了消除误区,引导房地产开发商、居民和社会认识清楚这个问题,关键在于如何区分唯美装修和实用装修。
  1. 从质量管理的角度来看,毛坯房只是生产中的过程品
  毛坯房并不是一个完整的可交付产品,它是中国经济增长过程中必然产生的一种过程品。在建筑工程规范中,装饰工程是建筑工程不可或缺的一个部分,要求房屋等建筑产品在交付使用时,提供必要的墙体、门窗、楼地面装饰,并配置必要的器具,以达到符合当前社会平均水平的人居标准。因此,在没有明确规范要求交付到业主手中的房屋应当具备怎样的装修标准时,开发商便推出半成品——毛坯房供应市场,为所谓的个性装修创造空间。
  2. 从经济性角度来看,唯美装修不符合普通购房者的经济性特征
  尽管人们有追求美的个性需求,但它受到经济制约,普遍无法张扬。微观经济学的价格理论已经明确指出,普通消费者在个性化房屋装修中并没有很大的价格弹性,他们的房屋装修总费用是确定的,并没有太多的浮动空间。这种经济性制约通过所购买的房屋结构类型和装修材料可选择性限制来体现。
  
  三、定位普通装修房的关键
  
  所谓硬装饰,就是根据当前人居平均水平,确定出标准的装修房规范。硬装饰与土建结构浑然一体,是住宅的有机构成。它的使用寿命通常可以确定为10-15年。
  软装饰,相对于硬装饰而言,则是张扬个性的所在。家具的位置和摆放方式均可以随居室主人的喜好更改;物品的颜色、搭配、装饰品和小挂件的选择,都是让居者体现其独到创造力和想象力的好方式。
  因此,我们可以按照软装饰和硬装饰的标准划分普通装修房和个性化装饰,为房地产开发商和普通购房者消除观念误区,为正确树立科学装修观铺平道路。
  
  四、装修应达到的效果和发展方向
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