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浅谈房地产估价师执业风险防范


□ 杜建军
【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A 【文章编号】1001-4128(2010)02-0246-02
  
  巨大的市场需求催生了大量的房地产估价机构,越来越多的人才投身于房地产估价行业,使得房地产估价师队伍日益壮大。但是,房地产估价师的执业风险时刻存在,近几年业界也确实有房地产估价师承担相应责任的事件发生。因此,更好地防范房地产估价师执业风险就显得越来越重要。本文就如何有效防范房地产估价师的执业风险探讨如下。
  
  1 常见的执业风险
  
  1.1 因选取参数不当或选取的参数缺乏依据而带来的风险。在房地产估价师使用估价方法对房地产的价格或价值进行测算时,必然要选取许多参数。尤其是使用收益法进行测算时,更要选取包括资本化率、净收益、可获收益年限等参数。在这些参数的确定中由于没有统一的标准供参考,所以诸多估价师是见仁见智。
  1.2 因报告本身的不完善而带来的风险。个别估价师在出具估价报告时也大致参照这个格式出具,或照搬其他机构的模式,但在出具这样的报告时却不知其中诸多内容陈述不够或不准确。比如在估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足。
  1.3 因价格类型的定义不准确带来的风险。如果估价师没有定义或定义不准确,同其他报告的缺陷一样,其产生的后果是报告的使用价值降低,甚至引祸上门。比较常见的是对房地产抵押价值、房屋拆迁补偿估价的定义不准确,不能向有利于规避估价师执业风险的方向定义。
  1.4 因估价技术路线不科学带来的风险。对于一些非常见的房地产估价案例,能够选择和设计一个科学的评估技术路线是判断估价师是否优秀的标准,也是估价师执业的要求。如果不能选取科学的技术路线,所出具的报告将不具有使用价值。
  
  2 保护自己的必要性和可行性
  
   同其他中介行业(如注册会计师行业、律师行业等)一样,依法保护估价师是发展估价师行业的要求。根据我们的研究和实践,估价师通过自觉提高保护自己的意识,掌握保护自己的法律手段,避免执业风险是完全有可能的。
  
  3 有效防范执业风险的方法
  
  3.1 努力提高估价结果的客观性。估价师规避执业风险的最有效方法是努力提高估价结果的客观性。总体讲有两种途径,其一是减少主观判断,依赖专业测算,提高估价技能;其二是坚持不迎合委托人的不合理要求的公正立场。
  3.2 在委托合同中增加保护自己的条款。在委托评估合同中增加保护估价师和估价机构的条款也是有效防范执业风险的途径。
  3.3 完善估价技术报告和估价结果报告。估价师在估价技术报告和估价结果报告中多下功夫,将非常有效地控制执业风险。如:在估价结果报告中加强假设段,限制报告的生效条件;增加报告使用指引段,限制报告使用范围;不向委托人提供估价技术报告,减少因委托人发现参数、可比实例、技术路线选取不当而提起申诉的可能。 ......
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