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和谐社区中物业管理问题及对策探讨


□ 张玉阳

  摘 要:社区社会的细胞,而物业管理机构分布在各个社区,为成上千万的业主服务,是城市的经济发展、社区稳定、和谐社会的积极实践者和重要力量。但是物业管理在社区建设中还存在诸多问题,制约了社区的和谐发展。探讨了与物业管理直接相关的社会群体:政府、物业管理企业、业主是何影响社区建设中的物业管理的,并提出相应的对策。
  关键词:和谐社区;物业管理;问题及对策 
  中图分类号:C93文献标识码:A文章编号:1672-3198(2008)11-0038-02
  
  1 社区建设中物业管理存在的问题
  
  中国物业管理行业二十多年来得到了迅速推广,对和谐社区、和谐社会建设做出了巨大的贡献。但是,我们也应当清醒的看到,在发展过程中物业管理还存在法规不健全、市场不完善、企业管理不规范、业委会运作举步维艰等诸多问题,给和谐社区建设带来了不和谐因素。这有待于物业管理行业及社会各界引起高度重视并结合实践工作加以研讨解决。
  1.1 政府主管部门的问题
  没有规矩,就没有方圆。可见作为市场规则的制定者,政府主管部门的责任无疑是重中之首。但是,在看到成绩的同时,我们应该看到以下问题:
  (1)法规不健全,操作难度大。如业主组织的法律地位,业主组织与其它组织的关系协调,业委会和居委会关系的协调,业主组织成立,物业管理行业协会的成立、地位和职能,物业管理权力交接程序和前期物业管理等,依然缺乏可操作性的规定。建管不分,前期物业管理矛盾突出。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题,很多物业管理企业作为开发商的子公司,在对共用部分、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题,不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上,督促开发商加快解决。种种问题,引发层出不穷的纠纷,严重破坏了物业管理的生存环境。
  (2)监管薄弱,职能缺位。物业管理行业的主管部门要承担企业年审、招投标管理、投诉受理、综合考评、业主团体工作指导等多块业务管理,根本分不出人手和精力对物管事务严格监管、深入指导。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立(包括业委会成立)这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范,发生问题各方也投诉无门或投诉无果,后期其它问题的预防与发生后的处理情况可想而知。此外政府作为社会公共服务的提供者和管理者,对物业管理关注更多的是社会效益和减轻行政管理负担,所以难免会将诸如外来人口、计划生育、社会治安方面的许多行政职能加诸于物业管理企业身上,忽视了其“经济人”的主体地位,对于整个社区的管理没有形成有效整合。 
  1.2 物业管理企业的问题
  企业是物业管理的提供者,目前存在的主要问题是:
  (1)角色错位,代人受过。角色错位有两种情况,一种是大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的,这种建、管不分的体制决定了物管从属于、依附于、受制于房地产开发企业。开发商留下隐患,往往要靠物业管理来处理,引发业主对物管的不满,并给工作带来被动。同时,在公司运营目标上,也是为房地产企业服务,地位不高,许多企业处在亏损的边缘。这使物管公司留不住人才,从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展。另一种则是由我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。在社区建设中,物业管理常常“义务”履行了部分政府职能,而作为市场经济中的主体,由于没有相应的行政手段,导致企业在实际管理中存在诸多问题,业主往往也迁就于物业管理公司,使物管公司出力不讨好。
  (2)管理不规范,服务意识不强。据建设部的有关资料显示,在全国近三万多家物业管理企业中,体制新、机制活、竞争力强的企业不到10% ,按现代企业制度完成企业改制的不到4%。大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范,往往导致部分物业管理只顾眼前利益,为减少成本或追求利润,收费与服务不相符,物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务,侵犯业主权益、损害业主的利益的现象时有发生。此外,部分物业管理服务意识不强,没有从原来的“管理者”的角色转变过来,还未形成“在管理中服务,在服务中管理”的机制,造成服务意识不强、水平不高。
  1.3 业主的问题
  业主是物业管理的需求者,目前,主要存在的是以下问题:
  (1)业主的物业知识缺乏,给物业管理带来难度。2008年5月,在重庆市人大、市房管局和重庆教育学院等单位组织的物业服务认同度调查结果显示,自认为对物业管理知识了解的仅占28.3%,56.9%的业主认为“了解一点”。相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理,公共权利淡漠,缺少主动参与和自觉守约的意识。部分业主认为物业是业主的财产,业主想交给谁管就可以交给谁管,业主想怎么处理财产是自己的权利和自由,他人不得干涉,而且自己付钱给物业管理公司,是业主养活了物业公司,把自己放在“雇主”的地位,把物业公司当作“仆人”,观念的混乱造成了许多问题,如某些业主不服从正当管理、拒交管理费等行为成为物业管理的一大顽症。
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