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冯仑:海南楼市还能虚涨两三个月


□ 本刊编辑部
南都周刊(以下简称“南”):“建设国际旅游岛”获国务院批准后,海南房地产市场被推向炙热,房价飞速上涨。你如何看待这一轮海南地产热?
  
  冯仑(以下简称“冯”):这几年全国形成了共识,认为海南是一个休闲度假的地方,尤其很多内地人都喜欢冬天去海南。海南建设旅游岛,是有市场支持的。海南目前楼市的火爆,和国内这一轮大的投资特别吻合,大量的资金流入海南,海南楼市急速升温。事实上,在国际旅游岛政策出台之前,海南的房价就已经普遍超过二线省会城市了,涨幅也比一般省会城市快。
  
  可以说,海南这轮地产热既有市场推动,也有政策支持,是双方结合的必然结果。但是目前短期内突然的暴涨,不正常,也不可能维持。
  
  南:你曾亲身经历过上世纪90年代初的那波海南地产热,这两次热潮有什么不同?
  
  冯:对比那时的泡沫和现在的热潮,最大的差异就是现在的市场是有需求支持的,是真实的市场。目前,国际旅游岛带来的房地产市场的升温,有政策和市场两方面支持,这和以前的泡沫完全不同,那个时候是完全没有市场需求支持的。
  
  那时候的海南充满了“流寇”,就像一只只小虾米在那蹦跶,只是几百万、一千万的小投资。现在是真正的热潮,都是大笔资金闻风而至,势头很大。
  
  南:目前飞涨的海南房价有泡沫吗?
  
  冯:在“国际旅游岛”消息出来前,海南的五星级酒店的价格就是3000多元/天,说明是有市场支持的。不过消息出来之后,不少楼盘开始一天涨1000元/平方米,这就不正常了,会破坏这个市场,而且会让市场走形。本来海南楼市的发展是有市场支持和政策的引导,但是不能变成由政策引出的泡沫。我认为,这种热度可能只会持续两三个月。
  
  南:那两三个月之后呢,是维持高位还是下降?
  
  冯仑:会虚涨两三个月,然后实在地掉下来,会掉到消息发布前的状况。因为,之前的市场是自然生长的,没有太大问题。目前,海南省政府就出台了一些措施来防止地产炒作带来的可能的泡沫,比如冻结了一些项目审批和土地转让等,显然,政府也看到了这轮地产热的不正常。我相信一段时间后这些政策措施和资本自然的理性都会使这个市场变得正常。
  
  南:不过,也有种说法认为,海南目前发展的度假地产是面向国际的,是奢侈型房地产,所以目前的价位是在合理范围内的,你怎么看?
  
  冯:目前海南80%的游客还是国内游客。海南建设国际旅游岛,是希望全球的客人来这里旅游。但我去过很多全球度假胜地,从这些度假胜地的标准来看,海南的设施至少还要三到五年才能完善。海南旅游还是以本国客流为主,楼市也如此。
  
  南:观察以前海南的房地产市场,它经历的是大起大落,为什么会出现这种局面?
  
  冯:第一,海南本岛的人特别少,对外部的依赖很大,城市人口也就一两百万,但是面积和台湾岛是差不多。所以本岛的需求非常少,大量依赖外部需求来拉动,这样周期的波动就特别受外部的影响,所以1993年受宏观调控影响,海南楼市泡沫就破灭了。
  
  第二,海南由于它本身的特点,房地产带有后发性和依附性,属于次级市场。内地的消费不发展起来,内地的收入没有改善,海南的房地产就没法起来。因为海南的房地产80%是卖给内地的,而不是本岛人群。
  
  所以,海南必须等到内地人都吃饱喝足,有了一套住房、买了车,然后开始打算休闲的时候,海南的房地产才会真正有机会。
  
  南:在海南投资购房与别的城市有哪些不同?
  
  冯:海南的房地产市场是休闲度假产品的市场,不能把它等同于普通住宅市场。我去过日本很多度假胜地,当经济萧条时,人们收缩开支,首先受影响的就是度假开支,所以休闲度假产品对宏观经济的预期波动非常敏感。如果普通住宅的敏感度是一,这种休闲产品的敏感度是五。
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