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论我国房地产投资信托制度(REITs)的困境及出路


□ 李新天 闾梓睿

  摘 要:房地产投资信托(REITs)是一种具有全球化趋势的房地产投资产品,有着无可比拟的制度优势。尽管我国现阶段引入REITs还有一定的困难,但是建立和完善C-REITs是大势所趋。C-REITs的完善初步可以从组织形式、设立条件、税收法制、运作模式等方面开展。
  关键词:房地产投资信托;制度优势;引入障碍;制度构想
  中图分类号:D922.282 文献标识码:A 文章编号:0257-5833(2009)02-0070-07
  
  一、REITs内涵的界定
  
  房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,下文简称REITs),是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构(注:李智:《房地产投资信托(REITs)法律制度研究》,法律出版社2008年版,第9~10页。)。这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式,它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度(注:王利明:《〈物权法〉与证券市场专题研究》,《法学杂志》2008年第2期。)。
  REITs源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿设立的商业信托(Massachusetts business trust)。当时该州法律规定,公司一般禁止拥有房地产,除非房地产是其整体商业的一部分(注:[美]陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂:《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社2004年版,第13页。)。公司为了对房地产享有权益、参与管理,不得不“被迫”将自己的资产信托与他人。1960年美国国会颁布《国内税法典》(Internal Revenue Code,I.R.C.),正式允许设立REITs,并对其施以优惠的税收待遇(注:Charles E.Wern III,“Comment:‘Sparing Cain:Executive Clemency In Capital Cases':The Stapled REIT On Ice:Congress '1998 Freeze Of The Grandfather Exception For Stapled REITs”,28 Cap.U.L.Rev.,720 (2000) .)。从REITs制度的发源我们可以看出,该制度基于两个基本理念:一、避税。REITs的巧妙设计使得它可以一方面减免实体组织应当缴纳的联邦税,另一方面可以使投资者因为租金收入分红而减免个人所得税。二、被动的投资。REITs最初被要求只能从房地产投资中被动取得收入,以免房地产运营公司过于积极地投入市场风险当中,从而保护小投资者的稳定收益(注:李智:《房地产投资信托 (REITs) 法律制度之基本理论》,《河北法学》2007年第9期。)。
  经过几十年的发展,REITs在美国已经相当完备。其种类非常丰富,给投资者提供了为数众多的投资选择。根据资金投向不同,REITs可划分为权益性、抵押型和混合型三种。权益型REIT(equity REIT)拥有并经营收益类房地产。其经营范围相当广泛,包括房地产开发和租赁,并提供物业管理服务。权益性REIT的主要特点在于其必须自己收购和开发房地产,并纳入自己的投资组合之中管理,而不是像其他房地产公司那样完成开发后即可出售。抵押型REIT(mortgage REIT)直接向房地产所有者和开发商,或者通过购买抵押贷款或抵押支持证券(mortgage-backed securities)间接提供融资。比较权益性REITs,它的收益稳定,风险不高,但利润较小,而且投资者无法参与房地产的经营管理,因为抵押型REITs通常只向开发完成后的房地产提供抵押信贷(注:孙靖:《房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用》,《中国房地产金融》2005年第3期。)。混合型REIT(hybrid REIT)是上述两种REITs的混合体,其既可以投资经营房地产,又向房地产所有者和开发商提供资金。数据表明,三类REITs中,权益型所占比例最高,抵押型最低,混合型居中。这意味着,权益型REIT已成为房地产经营公司的主导形式(注:根据NAREIT(美国房地产投资信托协会)2001年的统计,权益型:96.1%,抵押型:1.6%,混合型:2.3%。)。
  根据组织结构不同,REITs又可划分为契约型和公司型。契约型REITs是依据信托契约(Trust Deed),通过发行收益凭证(Beneficial Certificate)而组建的。它的运作模式一般是:由基金管理公司与基金托管机构订立信托契约,根据该契约的约定向投资人出售受益凭证,投资人将资金交由管理公司进行投资和管理,托管人负责信托财产的保管,当事人的权利义务由信托契约来规范。其当事人包括投资人、基金管理公司和基金托管机构(trustee,一般为银行)。三方当事人之间,存在着两个信托关系:一是投资人委托基金管理公司管理财产的关系;二是基金管理公司向作为独立第三人的基金托管机构委托管理财产的关系。
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