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论我国房地产投资信托制度(REITs)的困境及出路


□ 李新天 闾梓睿

  摘 要:房地产投资信托(REITs)是一种具有全球化趋势的房地产投资产品,有着无可比拟的制度优势。尽管我国现阶段引入REITs还有一定的困难,但是建立和完善C-REITs是大势所趋。C-REITs的完善初步可以从组织形式、设立条件、税收法制、运作模式等方面开展。
  关键词:房地产投资信托;制度优势;引入障碍;制度构想
  中图分类号:D922.282 文献标识码:A 文章编号:0257-5833(2009)02-0070-07
  
  一、REITs内涵的界定
  
  房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,下文简称REITs),是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构(注:李智:《房地产投资信托(REITs)法律制度研究》,法律出版社2008年版,第9~10页。)。这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式,它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度(注:王利明:《〈物权法〉与证券市场专题研究》,《法学杂志》2008年第2期。)。
  REITs源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿设立的商业信托(Massachusetts business trust)。当时该州法律规定,公司一般禁止拥有房地产,除非房地产是其整体商业的一部分(注:[美]陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂:《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》,刘洪玉、黄英等译,经济科学出版社2004年版,第13页。)。公司为了对房地产享有权益、参与管理,不得不“被迫”将自己的资产信托与他人。1960年美国国会颁布《国内税法典》(Internal Revenue Code,I.R.C.),正式允许设立REITs,并对其施以优惠的税收待遇(注:Charles E.Wern III,“Comment:‘Sparing Cain:Executive Clemency In Capital Cases':The Stapled REIT On Ice:Congress '1998 Freeze Of The Grandfather Exception For Stapled REITs”,28 Cap.U.L.Rev.,720 (2000) .)。从REITs制度的发源我们可以看出,该制度基于两个基本理念:一、避税。REITs的巧妙设计使得它可以一方面减免实体组织应当缴纳的联邦税,另一方面可以使投资者因为租金收入分红而减免个人所得税。二、被动的投资。REITs最初被要求只能从房地产投资中被动取得收入,以免房地产运营公司过于积极地投入市场风险当中,从而保护小投资者的稳定收益(注:李智:《房地产投资信托 (REITs) 法律制度之基本理论》,《河北法学》2007年第9期。)。 ......
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摘自:社会科学
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