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再说经济适用房会推高房价


□ 茅于轼

  经济适用房能压抑房价的理由是,当同一种商品有两个市场,价格不同,当两个市场可以交流时,价高的市场会降价,价低的市场会涨价。这样的说法并不错。比如在国际贸易中,中国和美国是两个市场,粮食在美国市场上价格低,在中国市场上价格高,自由经济中自然会有人从美国买粮食运到中国销售。结果美国的粮食减少,价格上升;中国的粮食增加,价格下降,两国的价格差别会减少。而在房子问题上,现实是现在的商品房和经济适用房是两个不能交流的市场,能买经济适用房的人买不起商品房,买得起商品房的人不符合买经济适用房的条件。参与者是两个不同的人群。
  当然,这样的假设(买商品房的人和买经济适用房的人是两个不同的群体)是否成立可以讨论。严格讲,如果大家都讲规矩,这个假定是可以成立的。谁都想买便宜的经济适用房,但买经济适用房是要审批的,收入高的人不符合条件,肯定被排除在购买经济适用房的群体之外。符合购买经济适用房的人都是收入比较低,也肯定买不起商品房的。所以上述假定可以成立。划分这两个群体的分界线就是收入水平。低收入的人买经济适用房,高收入的人买商品房。二者界限十分清楚。但如果大家可以不守规矩,两个市场的买方可以混杂,审批根本不起作用,情况就会大不同。
  由于两个市场的参与者不能沟通,不能交换,所以经济适用房市场不论怎么变,不会影响商品房市场。经济适用房增加也好,减少也好,商品房市场完全不受影响。但这里假定经济适用房的增减不影响商品房是有条件的。事实上由于可供开发的土地面积是一定的,一块地用于经济适用房就不能再用于商品房。二者不能互相替代。多开发经济适用房必定减少商品房。我们不能假设在商品房用地之外又从天上掉下来一块土地可用于经济适用房的开发。在土地面积不变时,增加经济适用房必定减少商品房。同时购买商品房的人并没有减少,同样多的人竞争减少了的供应,价格自然会上升。
  这就是为什么经济适用房会推高商品房的房价的道理。
  扯远一点,如果天上真的掉下来大块土地,而且上面都盖好了房子,这些房子应该如何分配?杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中所说“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱开颜”,房子应该分配给寒士,也就是穷人。不是分配给中产阶级,不是分给绅士。分配给穷人,并不是白送给他们,而是给他们有地方居住。这就是廉租房的根据。
  当然也会有人有异议,既然天上掉下了馅饼,不如把它卖几个钱,帮助国家的发展。这就是效率观和公平观的区别,二者都有其理由。但是如果论卖钱,就应该卖得愈高愈好,也不会是按经济适用房的价格出卖。何况这不是天上掉下来的馅饼,建房要有成本的。这是政府的资源。大家知道,政府是不创造财富的,政府的资源就是全国人民的资源。拿全国人民的资源帮助穷人,大家不会有太大的不同意见。但是为什么拿全国人民的资源帮助中产阶级买房,就没有太多的理由了呢?政府有责任解决每个人的住房问题,但是没有责任满足每个人对房产的占有欲望。这是性质完全不同的两件事。不论是谁,买房只能靠自己,靠政府是讲不通的。没有地方住,可以找政府想办法,但是不涉及所有权。
  还是回到上面的结论吧,根据那个结论,取消经济适用房可以降低商品房的价格。事实上中国改革的三十年中有过这样的经验。在价格双轨制时,同时存在着两个市场,一个是低价的计划市场,一个是自由价格的商品市场。如果取消低价的计划市场是不是会抬高商品市场的价格?一般人都认为会这样。但经济学家认为不会。这个争论和现在的争论是一样的。后来取消了低价的计划市场,自由市场的价格反而下降了。其原因是低价的市场存在着浪费。取消低价的计划市场,就改善了资源配置的效率。同样的商品供应,避免了因低价导致的过度的不合理消费。合理消费的供应增加,价格就反而降低了。
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