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打开死结


最近几年以来,强有力人为限制土地供给的政策,造成了多数城市土地的严重供不应求。这是导致中国房价特别高的最基本原因。今天中国房地产市场里供不应求的供方的核心是土地供给。如果土地长期供给不足,同时居住与投资的长期需求稳定,高价可以是长期的均衡,而不是泡沫。市场长期的趋势是由经济基本面决定的。在没有认清经济基本面,没有认清市场长期趋势时,讨论泡沫或波动是讨论不清的。

  中国房地产市场的基本面主要取决于中国经济的基本面,特别是以下两个基本问题:中国城市房地产的居住和投资的长期需求的长期持续性;以及中国城市房地产供给的持续增长。这些决定了中国城市房地产的长期价格。中国的长远经济发展,如果不出意外(如人为的重大错误政策、政治或战争制造的混乱),应该还有20年到30年的高速发展,世界历史上最大规模的城市化进程会主要发生在最近的二三十年里。这些决定了在全国范围对房地产的巨大需求会持续发展至少二三十年。长远来看,价格会是持续上升的。借用20世纪80年代末的日本来预言今天中国的情景,实际是从基本上误把今天中国经济的基本面看成当时的日本。中国的经济基本面也从质上不同于2007年的美国。借用2008年美国触发的全球金融危机,来形容或比喻今天的中国,实在是肤浅。

  中国的房价高企,最重要的原因是供给不足。中国房地产市场的很强的需求,无论是住房方面,还是投资方面,都健康正常。不正常的是供给不足,供给不足的源头是人为的限制土地供给。由于非常强有力的、人为的、有意识的对土地供给的限制,造成了严重的土地供不应求,房地产供不应求,这是导致中国的房价特别高的最重要的原因。

  市场经济下,在任何一个投资领域里,只要有什么原因能把供给卡住,价格一定会抬上去,由此一定会引起投机。为什么中国房价这么高?最重要的原因是供给不足,源头是人为限制土地供给。限制土地供给被不断强调的理由是,中国地少人多,而耕地更少,所以就出现了18亿亩红线的限制。

  简单梳理一下事实,不难发现这两个似是而非的理由完全站不住脚。第一,在世界上,中国绝对算不上地少人多的国家,比中国人口密度高的国家在全世界有七八十个。中国人口密度最高的省是江苏和浙江,其人口密度和台湾地区、韩国相若,而台湾、韩国都是山区,可耕地少。除了台北及首尔市中心和极个别几个城市中心地价高以外,与其经济发展水平相比,台湾及韩国普遍地价并不很高。这些人口密度大的经济体的城市化发展,并不伴随过高的房价,原因很简单:土地由私人拥有,可以在市场上交易,除小范围的区域规划外,没有人为的全面限制土地供给。

  18亿亩红线的理由更不成立。18亿亩耕地,即120万平方公里耕地,只占中国960万平方公里的约八分之一。中国绝大部分不可耕地完全可用于城市建设。如果没有人为的限制土地供给,这些不可耕地允许被用于城市建设的话,中国的房地产市场不会发展成现在这样。

  最容易看清的例子就是北京。北京大部分土地没有城市化,而且大部分没有城市化土地都不是耕地。但这些不可耕地仍然不允许使用。比如北京郊区的六环周围。六环高速公路周围只有少量已经建设的房子,即所谓的小产权,是国内现有政策不承认的。事实上,只要放开土地的供给,那些非耕地的土地允许使用,马上北京土地供给市场的供求关系就会改变,北京的地价也会改变。与此相似,天津郊区大量的盐碱地与耕地无关,但不允许使用。

香港教训而非香港经验

  导致中国房价高企的土地财政与限制土地供给的一整套政策是从1990年代以来从香港学来的。我们必须清楚,香港的土地财政与限制土地供给的一整套政策是殖民时期的政策,是所有民主体制下的市场经济不可能通过、不可能接受的政策。事实是,香港是世界上所有发达经济体中,最坏的政府控制土地供给导致房价普遍高涨,严重伤害民众福利及经济发展的例子。

  很多人以为由于缺地,香港的人口密度又高,当然寸土寸金。实际情况是,香港政府规定香港80%的土地是不允许使用的。那些土地或是荒山,或是郊野公园。表面上看,这像是保护环境的典范。但是看看70%以上的香港百姓极其拥挤和拮据的生活,看看每月付1000多元房租生活在笼屋里的老人们,怎能相信这是世界上最富裕的经济体之一?香港人均GDP比韩国和台湾高百分之六七十,但是这里大多数百姓的实际生活水平显然低于韩国和台湾。所有这些都是因为香港的高地价,而高地价主要缘于限制土地供给。

  最简单的城市人口密度统计数字就可以揭示这个秘密。如果按照城市全部土地的面积和人口来相比的话,让世界上绝大多数人吃惊的是,香港的人口密度每平方公里6397人,低于北京、上海,低于纽约、新加坡、东京,低于首尔(每平方公里17215人)数倍。 以上是把香港的土地全都算上的官方统计数字。但是,香港实际上80%以上的土地不允许使用,香港的实际人口密度应该是多少?由于能用的土地只占不到五分之一,所以香港实际人口密度每平方公里超过3.2万人。这是什么概念呢?这是世界第一,是破坏性的拥挤。因为这个人造的拥挤不堪的基本生活、工作、学习环境,对于孩子成长、企业家的成长、小企业和创新企业生长都是破坏性的。

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